ДДС при сделки с недвижими имоти

Съгласно чл. 96, ал. 1 и чл. 45, ал. 3 от ЗДДС, всяко лице (включително продавач на имоти), което извършва облагаема дейност и чийто облагаем оборот надхвърли 100 000 лева за период от 12 последователни месеца (не само календарна година), е задължено да се регистрира по ДДС. Това трябва да се направи в 7-дневен срок след изтичането на данъчния период.

Проекта за промяна на Закона за ДДС внесен на 2 декември 2024 и физическите лица

  1. Физическите лица, които ще бъдат засегнати:
    • Притежатели на терени, които ги продават.
    • Лица, които учредяват право на строеж.
    • Лица, които продават апартаменти в нови сгради (до 5 години от издаването на разрешение за ползване).
  2. Задължение за регистрация по ДДС:
    • При продажба на терени, учредяване на право на строеж или продажба на апартамент в сграда до 5 години от разрешението за ползване, физическите лица ще трябва да се регистрират по ДДС.
    • Това означава, че сделките ще бъдат облагани с 20% ДДС.

Данъчен период

  • Данъчният период е един календарен месец (от първия до последния ден на месеца), съгласно чл. 87, ал. 1 от ЗДДС.
  • Пример: При изчисляване на оборот за регистрация по ДДС за последните 12 месеца, се включват всички данъчни периоди от началото на предходния календарен месец до края на текущия месец.

Какво следва при достигане на прага за регистрация?

1. Регистрация на продавача по ДДС

  • Ако продавачът (например строителна фирма или физическо лице) надхвърли прага от 100 000 лв., той е задължен да се регистрира по ДДС.
  • След регистрацията всички облагаеми сделки, включително продажбата на нови сгради или части от тях, трябва да бъдат обложени с 20% ДДС.

2. Прехвърляне на ДДС към купувача

  • Продавачът начислява ДДС върху продажната цена и издава данъчна фактура.
  • Купувачът реално плаща този ДДС като част от крайната цена на имота.

3. Ако продавачът не е регистриран по ДДС

  • Ако продавачът не е достигнал прага от 100 000 лв. или не е избрал доброволна регистрация, продажбата няма да бъде обложена с ДДС.

Специфика за нови сгради

  • Продажбата на нова сграда или части от нея винаги подлежи на облагане с ДДС, ако продавачът е регистриран по ЗДДС.

Може да направим краткото обобщение за ДДС при сделки с недвижими имоти:

  • ДДС на практика се плаща от купувача, но се начислява, декларира и внася от продавача.
  • Ако продавачът е задължен да се регистрира по ДДС (след достигане на прага от 100 000 лева), той трябва да начисли данъка върху продажната цена и да го внесе в бюджета.

Регистрацията и спазването на законовите изисквания са задължителни при преминаване на определения оборот, за да се избегнат санкции от данъчните органи.

Извадка към действащия ЗДДС към Декември 2024

Внасяне на данъка от регистрирано лице

Чл. 45. (1) Освободена доставка е прехвърлянето на правото на собственост върху земя, учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя, както и отдаването и под наем или аренда.

(2) (Изм. – ДВ, бр. 99 от 2011 г., в сила от 01.01.2012 г.) Учредяването или прехвърлянето на право на строеж се смята за освободена доставка по ал. 1 до момента на издаването на разрешение за строеж на сградата, за която се учредява или прехвърля правото на строеж.

(3) Освободена доставка е и доставката на сгради или на части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях.

(4) Освободена доставка е и отдаването под наем на сграда или на част от нея за жилище на физическо лице, което не е търговец.

(5) Алинея 1 не се прилага по отношение на:

1. прехвърлянето на право на собственост върху урегулиран поземлен имот по смисъла на Закона за устройство на територията, с изключение на прилежащия терен към сгради, които не са нови;

2. прехвърлянето на право на собственост или други вещни права, както и отдаването под наем на оборудване, машини, съоръжения и постройки, неподвижно закрепени към земята или изградени под повърхността и;

3. прехвърлянето на право на собственост или други вещни права, както и отдаването под наем от къмпинги, караванни паркове, ваканционни лагери, паркингови площи и други подобни;

4. прехвърлянето на право на собственост на прилежащи терени към нови сгради, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тези терени.

(6) Алинея 4 не се прилага при настаняване в хотели, мотели, вилни и туристически селища, самостоятелни стаи, вили, къщи, бунгала, къмпинги, хижи, туристически спални, странноприемници, ханове, пансиони, караванни паркове, ваканционни лагери, почивни станции, балнеоложки центрове и санаториални комплекси.

(7) В случаите на доставка по ал. 1, 3 и 4 доставчикът може да избере тя да бъде облагаема.

Чл. 89. (1) (Изм. – ДВ, бр. 105 от 2014 г., в сила от 01.01.2015 г.) Когато е налице резултат за периода – данък за внасяне, регистрираното лице е длъжно да внесе данъка в държавния бюджет по сметка на компетентната териториална дирекция на Националната агенция за приходите в срока за подаване на справка-декларацията за този данъчен период.

(2) (Нова – ДВ, бр. 98 от 2018 г., в сила от 01.01.2019 г.) Когато за последния данъчен период е налице резултат за периода – данък за внасяне, лицето е длъжно да внесе данъка в държавния бюджет по сметка на компетентната териториална дирекция на Националната агенция за приходите в срок до края на календарния месец, следващ календарния месец, през който е следвало да бъде подадена справка-декларацията за този данъчен период.

(3) (Предишна ал. 2 – ДВ, бр. 98 от 2018 г., в сила от 01.01.2019 г.) Данъкът се смята за внесен на датата, на която сумата е постъпила в съответната сметка по ал. 1.

Чл. 96. (1) (Изм. – ДВ, бр. 97 от 2017 г., в сила от 01.01.2018 г., доп. – ДВ, бр. 96 от 2019 г., в сила от 01.01.2020 г., изм. – ДВ, бр. 58 от 2022 г., в сила от 01.01.2023 г., изм. – ДВ, бр. 106 от 2023 г., в сила от 01.01.2025 г., изм. – ДВ, бр. 70 от 2024 г. [*]) Всяко данъчно задължено лице, което е установено на територията на страната, с облагаем оборот 84 874 евро или повече за период не по-дълъг от последните 12 последователни месеца преди текущия месец е длъжно в 7-дневен срок от изтичането на данъчния период, през който е достигнало този оборот, да подаде заявление за регистрация по този закон. Когато оборотът е достигнат за период не по-дълъг от два последователни месеца, включително текущия, лицето е длъжно да подаде заявлението в 7-дневен срок от датата, на която е достигнат оборотът.





Най-четени публикации за имоти:


Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *

Този сайт използва Akismet за намаляване на спама. Научете как се обработват данните ви за коментари.