Съгласно чл. 96, ал. 1 и чл. 45, ал. 3 от ЗДДС, всяко лице (включително продавач на имоти), което извършва облагаема дейност и чийто облагаем оборот надхвърли 100 000 лева за период от 12 последователни месеца (не само календарна година), е задължено да се регистрира по ДДС. Това трябва да се направи в 7-дневен срок след изтичането на данъчния период.
Проекта за промяна на Закона за ДДС внесен на 2 декември 2024 и физическите лица
- Физическите лица, които ще бъдат засегнати:
- Притежатели на терени, които ги продават.
- Лица, които учредяват право на строеж.
- Лица, които продават апартаменти в нови сгради (до 5 години от издаването на разрешение за ползване).
- Задължение за регистрация по ДДС:
- При продажба на терени, учредяване на право на строеж или продажба на апартамент в сграда до 5 години от разрешението за ползване, физическите лица ще трябва да се регистрират по ДДС.
- Това означава, че сделките ще бъдат облагани с 20% ДДС.
Данъчен период
- Данъчният период е един календарен месец (от първия до последния ден на месеца), съгласно чл. 87, ал. 1 от ЗДДС.
- Пример: При изчисляване на оборот за регистрация по ДДС за последните 12 месеца, се включват всички данъчни периоди от началото на предходния календарен месец до края на текущия месец.
Какво следва при достигане на прага за регистрация?
1. Регистрация на продавача по ДДС
- Ако продавачът (например строителна фирма или физическо лице) надхвърли прага от 100 000 лв., той е задължен да се регистрира по ДДС.
- След регистрацията всички облагаеми сделки, включително продажбата на нови сгради или части от тях, трябва да бъдат обложени с 20% ДДС.
2. Прехвърляне на ДДС към купувача
- Продавачът начислява ДДС върху продажната цена и издава данъчна фактура.
- Купувачът реално плаща този ДДС като част от крайната цена на имота.
3. Ако продавачът не е регистриран по ДДС
- Ако продавачът не е достигнал прага от 100 000 лв. или не е избрал доброволна регистрация, продажбата няма да бъде обложена с ДДС.
Специфика за нови сгради
- Продажбата на нова сграда или части от нея винаги подлежи на облагане с ДДС, ако продавачът е регистриран по ЗДДС.
Може да направим краткото обобщение за ДДС при сделки с недвижими имоти:
- ДДС на практика се плаща от купувача, но се начислява, декларира и внася от продавача.
- Ако продавачът е задължен да се регистрира по ДДС (след достигане на прага от 100 000 лева), той трябва да начисли данъка върху продажната цена и да го внесе в бюджета.
Регистрацията и спазването на законовите изисквания са задължителни при преминаване на определения оборот, за да се избегнат санкции от данъчните органи.
Извадка към действащия ЗДДС към Декември 2024
Внасяне на данъка от регистрирано лице
Чл. 45. (1) Освободена доставка е прехвърлянето на правото на собственост върху земя, учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя, както и отдаването и под наем или аренда.
(2) (Изм. – ДВ, бр. 99 от 2011 г., в сила от 01.01.2012 г.) Учредяването или прехвърлянето на право на строеж се смята за освободена доставка по ал. 1 до момента на издаването на разрешение за строеж на сградата, за която се учредява или прехвърля правото на строеж.
(3) Освободена доставка е и доставката на сгради или на части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях.
(4) Освободена доставка е и отдаването под наем на сграда или на част от нея за жилище на физическо лице, което не е търговец.
(5) Алинея 1 не се прилага по отношение на:
1. прехвърлянето на право на собственост върху урегулиран поземлен имот по смисъла на Закона за устройство на територията, с изключение на прилежащия терен към сгради, които не са нови;
2. прехвърлянето на право на собственост или други вещни права, както и отдаването под наем на оборудване, машини, съоръжения и постройки, неподвижно закрепени към земята или изградени под повърхността и;
3. прехвърлянето на право на собственост или други вещни права, както и отдаването под наем от къмпинги, караванни паркове, ваканционни лагери, паркингови площи и други подобни;
4. прехвърлянето на право на собственост на прилежащи терени към нови сгради, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тези терени.
(6) Алинея 4 не се прилага при настаняване в хотели, мотели, вилни и туристически селища, самостоятелни стаи, вили, къщи, бунгала, къмпинги, хижи, туристически спални, странноприемници, ханове, пансиони, караванни паркове, ваканционни лагери, почивни станции, балнеоложки центрове и санаториални комплекси.
(7) В случаите на доставка по ал. 1, 3 и 4 доставчикът може да избере тя да бъде облагаема.
Чл. 89. (1) (Изм. – ДВ, бр. 105 от 2014 г., в сила от 01.01.2015 г.) Когато е налице резултат за периода – данък за внасяне, регистрираното лице е длъжно да внесе данъка в държавния бюджет по сметка на компетентната териториална дирекция на Националната агенция за приходите в срока за подаване на справка-декларацията за този данъчен период.
(2) (Нова – ДВ, бр. 98 от 2018 г., в сила от 01.01.2019 г.) Когато за последния данъчен период е налице резултат за периода – данък за внасяне, лицето е длъжно да внесе данъка в държавния бюджет по сметка на компетентната териториална дирекция на Националната агенция за приходите в срок до края на календарния месец, следващ календарния месец, през който е следвало да бъде подадена справка-декларацията за този данъчен период.
(3) (Предишна ал. 2 – ДВ, бр. 98 от 2018 г., в сила от 01.01.2019 г.) Данъкът се смята за внесен на датата, на която сумата е постъпила в съответната сметка по ал. 1.
Чл. 96. (1) (Изм. – ДВ, бр. 97 от 2017 г., в сила от 01.01.2018 г., доп. – ДВ, бр. 96 от 2019 г., в сила от 01.01.2020 г., изм. – ДВ, бр. 58 от 2022 г., в сила от 01.01.2023 г., изм. – ДВ, бр. 106 от 2023 г., в сила от 01.01.2025 г., изм. – ДВ, бр. 70 от 2024 г. [*]) Всяко данъчно задължено лице, което е установено на територията на страната, с облагаем оборот 84 874 евро или повече за период не по-дълъг от последните 12 последователни месеца преди текущия месец е длъжно в 7-дневен срок от изтичането на данъчния период, през който е достигнало този оборот, да подаде заявление за регистрация по този закон. Когато оборотът е достигнат за период не по-дълъг от два последователни месеца, включително текущия, лицето е длъжно да подаде заявлението в 7-дневен срок от датата, на която е достигнат оборотът.

Най-четени публикации за имоти:
- Удостоверение по чл.87 за наличие или липса на данъчни задължения - 79 747 views
- Промени ЗУТ 2021 – предназначение, разрешение за строеж, ателиета, жилища, кладенци, летни кухни, гаражи - 79 731 views
- Кота било, кота корниз, застроена площ - 52 775 views
- ВИДОВЕ СГРАДИ С НОСЕЩИ СТЕНИ. СГРАДИТЕ В КОИТО ЖИВЕЕМ. - 44 676 views
- КАКВО ТРЯБВА ЗА ИЗДАВАНЕ НА УДОСТОВЕРЕНИЕ ЗА ТЪРПИМОСТ НА СТРОЕЖ – (§ 16 от ДР на ЗУТ) и за ИЗДАВАНЕ НА АКТ ЗА УЗАКОНЯВАНЕ НА СТРОЕЖ? - 43 933 views
- Как и при какви условия се отменя договор за имот? Сделка. Недействителност. - 37 627 views
- Кадастър и Агенция по вписванията – имотни въпроси,идентификатор на имот,бланки, заявления, удостоверения - 27 758 views
- Имоти - 26 745 views
- Договор за наем – ключови моменти - 22 151 views
- Узаконяване на незаконни пристройки. Законен и незаконен строеж. - 20 347 views
- Покупка на имот – плащане на цена - 19 744 views
- Стени в сградата. Монолитно и панелно строителство. - 19 629 views
- Удостоверение за тежести – давност и максимален срок, в който важи - 19 574 views
- Как става заличаване на ипотека в ДСК – стари законни ипотеки - 18 829 views
- Покривни конструкции и покривки. Покрив. - 17 772 views