Защо цените на имотите все още са високи след като се очаква спад?

По данни на Евростат се наблюдава динамика на цените на имотите в държавите в ЕС. За някои от тях (например Дания (-3,8%), Швеция (-3,1%), Финландия (-1,3%), Румъния (-1,2%), Италия (-1,0%) и Германия (-0,4%)) се отбелязват намаления в цените на жилищата. Това e индикация, че тези пазари се изправят пред някакви икономически предизвикателства, които оказват негативно въздействие върху търсенето и цените. От друга страна редица държави-членки показват годишно увеличение на цените с повече от 10%. Най-високото увеличение е забелязано в Естония (+24,2%), Унгария (+21,0%) и Литва (+19,3%), Кипър (+5,8%), България (+4,1%) и Австрия (+4,0%).

Горните данни се базират на индекс на цените на жилищата (HPI), който измерва промените в цените на всички видове жилища, закупени от домакинствата. HPI се изчисляват от националните статистически институти и се съставят от Евростат за еврозоната и ЕС.

През настоящата 2023 година вече започваме да наблюдаваме известен спад на цените на недвижимите имоти

Иван Велков, председател на FIABCI България, обръща внимание на различни фактори, които водят намаляване и разлика при цените на имотите и прави анализ на причините за това, както и очертава бъдещите тенденции в недвижимите имоти:

Стари и нови сгради

Контрастът между новите и старите сгради вече започва да става много отчетлив в цяла Европа и това се отразява и на цените. Затова при избор на имот все повече ще се прави разлика между качеството в отделните сгради – това ще стане необратима тенденции.

– отбелязва Велков.

Това е точно така. Тенденцията за нарастващ контраст между новопостроените и старите сгради в Европа, вече оказва значително влияние върху цените на недвижимите имоти. Този контраст се отнася до разликите в качеството на строителството, в съвременните удобства, уют, енергийната ефективност, които новите сгради предлагат, в сравнение с по-старите.

Растящата осъзнатост на потребителите за важността от живот в съвременни и функционални обекти, от друга страна, води до повишаване на търсенето на имоти в новопостроените сгради. Тези сгради обикновено отговарят на по-високите стандарти за качество, намаляване разхода на енергия, при запазване степента на комфорт и съвременен дизайн. С други думи, предпочитането на нови сгради вече е необратима тенденция.

Новопостроените недвижими имоти често се оценяват по-високо, поради по-доброто им състояние и предлаганите модерни удобства. Старите сгради, доколкото могат да имат историческа или културна стойност, често изискват по-високи разходи за поддръжка и реновации.

Инвеститорите и купувачите днес искат да инвестират в имоти, които предлагат по-дългосрочен и устойчив потенциал както за печалба, но и условия на живот. Тенденцията към избор на имоти от семействата и хората желаещи да инвестират пари за покупката им, се определя не само от локацията, но и от качеството. Това, естествено отново има влияние върху пазарната динамика и върху цените на недвижимите имоти.

Повишение на лихвите

Ако лихвите в банките се повишат, това може да доведе до поскъпване на ипотечни кредити, което ще затрудни достъпа до финансиране за покупка на недвижими имоти и ще се получи естествен отлив от купувачи.

Когато се появят публични коментари за затягане на дисциплината от централните банки, за рестрикции при ипотечното кредитиране, това моментално стига до всички участници на тези пазари и се получава естествен отлив. А когато спада активността на пазара, с известен процент спадат и цените. Щеше да е изключително странно, ако в тази обстановка цените продължаваха да растат.

– казва г-н Иван Велков, в предаването „ИмоТиТе“ с водещ Христо Николов през април т.г.

Висока инфлация

Когато цените на стоки и услуги нарастват, като резултат се получава намаляване на покупателната способност на населението. Особенно когато заплатите на хората не растат. Именно това се определя като висока инфлация, която на практика може да намали търсенето на имоти и пряко да влияние на цените на жилищата.

Наемни отношения

У нас отсъства развит, професионален пазар на наемни отношения, който се явява балансьор.

– добавя в разговора с водещия, председателят на FIABCI България, и анализира специфични аспекти на имотния пазар в България, като посочва времевото забавяне на тенденциите от Европа и изразява мнение за отсъствие на развит, професионален пазар на наемни отношения в страната. Той подчертава, че тенденциите в имотния пазар на Европа не се отразяват веднага в България, а след 6-8 месеца. Това е свързано със специфични икономически и регулаторни фактори, които влияят на реакцията на българския пазар.

Какво още може да кажем икономиката, геополитическата несигурност и войната в Украина през призмата на имотите?

Очаквано забавяне на икономиката

Ако икономическият растеж се забави или дори спре, хората ще бъдат по-обезпокоени за своите доходи и работни места, което на свой ред ще доведе до по-ниска активност на пазара на недвижими имоти, както и до социални последици. Например: намаляване на брутния вътрешен продукт (БВП), растяща безработица и съкращения, което пък води до по-малко възможности за заетост, спад в инвестициите и повишена предпазливост на инвеститорите да правят инвестиции в нови проекти, стартиране на бизнеси и разширяване на съществуващи дейности, намаляване на доходите на хората, намалено потребление на стоки и услуги и въздържане от големи разходи, икономическа несигурност на пазара и по-ниско икономическо доверие сред потребителите и инвеститорите.

Геополитическа несигурност

Неспокойната и турбулентна геополитическа обстановка може да създаде несигурност на инвестиционния пазар и да намали интереса към недвижимите имоти. Геополитическата несигурност води до неразпределимост на рискове в международните отношения и влияе на икономическата стабилност, инвестициите и доверието на пазарите, в т.ч. имотния пазар и сделките с имоти.

Война на границите на Европа

Войната на границите на Европа, конфликтите и напрежението в региона, включително например ситуацията в Украйна и други подобни ситуации, води до нестабилност и оказва отрицателно влияние върху икономическите условия и инвестиционната активност.

Конфликтите и военните действия имат множество негативни влияния върху цените на имотите:

Военните конфликти предизвикват нестабилност и несигурност, страх от глад и гибел. Когато мирния живот е застрашен, купувачите и продавачите се въздържат от сключване на сделки в очакване на по-добри и по-стабилни времена.
Хората са по-склонни да запазят средствата си и да не инвестират в недвижими имоти по време на конфликт. Населението изпитва несигурност за бъдещите икономически перспективи и избира да не прави големи финансови инвестиции.
Войната води до унищожаване на инфраструктурата и инвестиционните обекти, а това намалява атрактивността на даден район за инвестиции в недвижими имоти.
Войната и конфликтите водят до разселване и миграция на хората, до намалено търсене на имоти и спадане на цените им. С намаленото население намалява и търсенето на имоти. Наличните имоти могат да останат необитаеми или да се наемат по по-ниски цени, защото не достигат достатъчно потенциални наематели или купувачи.