Защо агенциите за имоти, нотариусите, адвокатите, банките искат от вас попълване на декларация за произход на средства

от Десислава Щебетовска юни 30, 2023

Това е рубриката ИМОТНИ КАЗУСИ, в която 2 пъти в месеца отговарям на въпросите, които получавам от вас като въпроси и запитвания, тук в моя блог за сделки с имоти.

КАЗУС:

Здравейте, предстои ни покупка на недвижим имот със собствени средства. Искат ни подробно доказване на произход на сумата.

Моля за повече яснота, тъй като основно са спестявания с течение на годините. Какво се описва в подобен случай? Колко подробно трябва да е при положение, че няма как да се опише преди 10г как и от какво е спестена определена сума пари….

Съгласно Директива (ЕС) 2015/849  регулацията в областта на мерките срещу изпиране на пари ще става все по-строга. 

Ето защо хората трябва да са наясно със изискванията на закона и да не се чудят и възмущават когато брокер, адвокат или банка им поискат,  при извършване на услуга за тяхна сделка,

 да попълнят декларация за произход на парични средства.

Защо агенциите за имоти, нотариусите, адвокатите, банките искат от вас попълване на декларация за произход на средства:

Чл.4, т .15 от ЗМИП

Лицата, които по занятие извършват правни консултации, когато подпомагат или участват в планирането или изпълнението на операция, сделка или друго правно или фактическо действие на свой клиент относно:

  • покупко-продажба на недвижим имот или прехвърляне на предприятие на търговец;
  • управление на средства, финансови инструменти или други активи;
  • откриване, управление или разпореждане с банкова сметка, със спестовна сметка или със сметка за финансови инструменти;
  • Други;

Всички агенции, нотариуси, адвокати и банки, съгласно нормативните изисквания, са длъжни да извършват:

  • комплексна проверка на клиентите;
  • събиране и изготвяне на документи и друга информация при условията и по реда на закона;
  • съхраняване на събраните и изготвените за целите на този закон документи, данни и информация;
  • оценка на риска от изпиране на пари и финансиране на тероризма;
  • разкриване на информация относно съмнителни операции, сделки и клиенти;
  • разкриване на друга информация за целите на ЗМИП;
  • обмен на информация и взаимодействие на национално равнище с различни институции, органи и организации на други държави.

Мерките за комплексна проверка на клиента се извършват при следните случаи:

  • установяване на делови взаимоотношения, в т. ч. при откриване на сметка, когато с откриването на сметката се установяват делови взаимоотношения;
  • извършване на случайна операция или сключване на случайна сделка на стойност, равна или надвишаваща левовата равностойност на 15 000 евро или тяхната равностойност в друга валута, независимо дали операцията или сделката е осъществена чрез една операция, или чрез няколко свързани операции;
  • извършване на случайна операция или сключване на случайна сделка на стойност, равна или надвишаваща левовата равностойност на 5000 евро или тяхната равностойност в друга валута, когато плащането се извършва в брой, независимо дали операцията или сделката е осъществена чрез една операция, или чрез няколко свързани операции;
  • извършване на случайна операция или сключване на случайна сделка, която представлява превод на средства съгласно чл. 3, т. 9 от Регламент (ЕС) 2015/847 на Европейския парламент и на Съвета от 20 май 2015 г. относно информацията, придружаваща преводите на средства, и за отмяна на Регламент (ЕО) № 1781/2006 (ОВ, L 141/1 от 5 юни 2015 г.), на стойност, равна или надвишаваща левовата равностойност на 1000 евро или тяхната равностойност в друга валута.

В случаите, при които поради характера на случайната операция или сделка нейната стойност не може да бъде определена към момента на извършването и, мерките за комплексна проверка на клиента се прилагат не по-късно от момента, в който стойността на операцията или сделката бъде определена, ако тя е равна или надвишава: 

  • левовата равностойност на 15 000 евро или тяхната равностойност в друга валута, независимо от начина, по който се извършва плащането, и дали операцията или сделката е осъществена чрез една операция, или чрез няколко свързани операции;
  • левовата равностойност на 5000 евро или тяхната равностойност в друга валута, когато плащането се извършва в брой, независимо дали операцията или сделката е осъществена чрез една операция, или чрез няколко свързани операции.

Съгласно чл.53 от ЗМИП, при идентифицирането на физически лица се събират данни за:

  • имената;
  • датата и мястото на раждане;
  • официален личен идентификационен номер или друг уникален елемент за установяване на самоличността, съдържащ се в официален документ за самоличност, чийто срок на валидност не е изтекъл и на който има снимка на клиента;
  • всяко гражданство, което лицето притежава;
  • държава на постоянно пребиваване и адрес (номер на пощенска кутия не е достатъчен).

Закони, свързани с правото на ЕС

Директиви

  • ДИРЕКТИВА (ЕС) 2018/843 НА ЕВРОПЕЙСКИЯ ПАРЛАМЕНТ И НА СЪВЕТА от 30 май 2018 г. за изменение на Директива (ЕС) 2015/849 за предотвратяване използването на финансовата система за целите на изпирането на пари и финансирането на тероризма и за изменение на директиви 2009/138/ЕО и 2013/36/ЕС
  • ДИРЕКТИВА (ЕС) 2015/849 НА ЕВРОПЕЙСКИЯ ПАРЛАМЕНТ И НА СЪВЕТА от 20 май 2015 г. за предотвратяване използването на финансовата система за целите на изпирането на пари и финансирането на тероризма, за изменение на Регламент (ЕС) № 648/2012 на Европейския парламент и на Съвета и за отмяна на Директива 2005/60/ЕО на Европейския парламент и на Съвета и на Директива 2006/70/ЕО на Комисията

и регламенти;

Други нормативни актове, нотифицирани, че въвеждат европейски акт, съответно други нормативни актове, които предвиждат мерки по прилагане

  1. Инструкция № I-1 от 24 април 2014 г. за взаимодействие между ДАНС и Държавната комисия по хазарта, ДВ. брой 48, 2014
  2. Закон за адвокатурата, ДВ. брой 32, 2016
  3. Наредба за документите, необходими за издаване на лицензи по Закона за хазарта, ДВ. брой 79, 2017
  4. Закон за независимия финансов одит, ДВ. брой 15, 2018
  5. Закон за търговския регистър и регистъра на юридическите лица с нестопанска цел, ДВ. брой 27, 2018
  6. Закон за ограничаване на плащанията в брой, ДВ. брой 31, 2018
  7. Закон за административните нарушения и наказания, ДВ. брой 38, 2018
  8. Закон за Регистър Булстат, ДВ. брой 57, 2018
  9. Наредба № 4 от 8 август 2003 г. за условията и реда за вписване в регистъра и изискванията към дейността на обменните бюра, ДВ. брой 72, 2018
  10. Административно-процесуален кодекс, ДВ. брой 77, 2018
  11. Закон за дейността на колективните инвестиционни схеми и на други предприятия за колективно инвестиране, ДВ. брой 77, 2018
  12. Закон за нотариусите и нотариалната дейност, ДВ. брой 77, 2018
  13. Закон за частните съдебни изпълнители, ДВ. брой 77, 2018

( НАРОДНО СЪБРАНИЕ НА РЕПУБЛИКА БЪЛГАРИЯ https://parliament.bg/bg/eu-dossier/ID/5480 )

ВИДОВЕ ДОКУМЕНТИ КОИТО СЕ ПОПЪЛВАТ

Декларация по чл.4, ал.7 и по чл.6, ал.5, т.3 от Закона за мерките срещу изпиране на пари (ЗМИП)

В тази декларация вие декларирате, че паричните средства — предмет на посочена 

сделка в даден размер са с произход от еди къде си и носите отговорност по чл. 313 от Наказателния кодекс за деклариране на неверни обстоятелства

Декларация по чл. 66, ал. 2 от Закона за мерките срещу изпиране на пари (ЗМИП)

Когато купувате недвижим имот, трябва да декларирате откъде идват парите, с които го плащате. Ако средствата са спестени от заплати, трябва да посочите работодателя си и да укажете за какъв период са били спестени. Ако част от парите са от банков кредит, трябва да посочите размера на кредита и от коя банка е бил предоставен.

Важно е да се отбележи, че продавачът не попълва и не подписва Декларация по чл. 66, ал. 2 от Закона за мерките срещу изпирането на пари.

Декларация по чл. 59, ал. 1, т. 3 от Закона за мерките срещу изпиране на пари (ЗМИП)

Тази декларация е необходима за определяне на истинските собственици на имота. Когато продавачът или купувачът на имота е юридическо лице, управителят или изпълнителният директор трябва да попълни такава декларация. Тази Декларация също следва стандартен образец, определен в чл. 59, ал. 1, т. 3 от Закона за мерките срещу изпирането на пари.

Декларацията за действителни собственици не се заверява от продавачи и купувачи, които са физически лица.

Декларация по чл. 42, ал. 2, т. 2 от Закона за мерките срещу изпиране на пари (ЗМИП)

Тази декларация се изисква, за да се потвърди, че нито продавачът, нито купувачът са известни политически фигури като депутати, министри, кметове, членове на ръководни органи на политически партии и други подобни. Същите условия трябва да се декларират и за членовете на техните семейства, включително роднините по съребрена линия от втора степен.

Декларацията, изисквана според чл. 42, ал. 2, т. 2 от Закона за мерките срещу изпирането на пари, е стандартизиран образец, който трябва да се попълни както от продавача, така и от купувача на недвижимия имот.

Декларация по чл. 264, ал. 1 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс (ДОПК)

Това е декларация, че продавачът няма задължения към държавата за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски. Тя следва стандартизиран образец и се попълва и заверява само от продавача.

Купувачът не заверява декларацията според чл. 264, ал. 1 от Закона за данъчно-осигурителните процедури и контрол. Декларацията по този член се заверява в два екземпляра.

Тази декларация е валидна само за календарната година, в която е заверена.

Декларация по чл. 25, ал. 8 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност

Тази декларация е позната  като „Декларация за гражданство и гражданско състояние“. Тя трябва да бъде попълнена както от продавача, така и от купувача.

Декларацията по чл. 25, ал. 8 от Закона за нотариалните дела, е в съответствие с определен образец. В нея се посочва семейният статус на страните, участващи в сделката. При имотни сделки е важно да се установи какъв е бил семейният статус на продавача при придобиването на имота и какъв е към датата на продажбата. В декларацията трябва да се опишат също:

  • Датата на сключване на брака и с кое лице.
  • Датата на прекратяване на брака в резултат на развод или смърт на съпруга.
  • Предишни бракове, а именно с кого, на коя дата и по каква причина са били прекратени (развод, смърт).

Всяка от страните по сделката – продавачът и купувачът – заверяват по един екземпляр от тази декларация. В случай на няколко продавача или купувача, всеки от тях попълва и заверява отделна декларация.

Декларацията по чл. 25, ал. 8 от Закона за нотариалните дела е валидна само до края на календарната година, в която е направена нотариалната заверка.

КАК СЕ ДОКАЗВАТ ДОХОДИ

Доходи се доказват чрез годишната данъчна декларация, която подавате. Например може да сте получили приход от трудови правоотношения или наеми на имоти. Доказват се с извлечение от банков превод.

Съгласно чл. 50, ал. 1, т. 5 от ЗДДФЛ, физическите лица трябва да включват в годишната си данъчна декларация информация и за получени и предоставени заеми. Доказват се с извлечение от банков превод.

Включването на дарения в данъчната декларация не е задължително. Въпреки това, лицето има възможността да декларира доброволно даренията. Това е препоръчителна практик с цел доказване на произхода на паричните средства. Отново се доказва с банково извлечение. 

ОРГАН ИЗВЪРШВАЩ ПРОВЕРКА

Проверка може да бъде изискана от НАП, която може да назначи и данъчна ревизия на юридическо или физическото лице.

Юлридическите лица водят свое счетоводство и нещата са документирани.

Физическите лица не водят счетоводство. Когато има несъответствие между разходите и документираните приходи на лицето НАП може да поиска доказване на произхода им.

ОТНОСНО КОНКРЕТНИЯ КАЗУС

Всички спестявания с течение на годините трябва да могат да бъдат доказани. Това може би са спестявания от трудови правоотношения, имот, който сте отдавали под наем през годините, имоти които сте продали през годините, заеми и дарения ако сте получавали такива.

Както  споделих малко по-рано, най добрия и сигурен начин за доказване на приходи е банковото извлечение.

Редно е всички приходи да се декларират добросъвестно и да се заплащат съответните дължими данъци съгласно изискванията на закона, за да нямате притеснения в бъдеще.

При посочване на договори (включително договори за дарение), фактури или други документи се посочват техният вид, номер (ако е приложимо), дата на сключване или подписване, както и данни за лицата, с които е сключен договорът или които са подписали или издали документите.

 При посочване на наследство се посочват година на придобиване и данни за наследодателя или наследодателите, при посочване на спестявания – периодът, в който са натрупани спестяванията, както и данни за източника, а при посочване на доходи от търговска или трудова дейност, както и друг общо формулиран източник – периодът, в който са генерирани доходите, както и данни за работодателя или контрагентите.

Как през годините сте спестили вашите приходи? От къде са те? Декларирали ли сте приходите си? По какъв начин сте получили парите си – в брой или по банка?

  • Плащане по трудов договор, договор за управление и други договорни плащания;
  • Наследство, дарение;
  • Свободна практика; 
  • Наем, лихви, дивиденти; 
  • Продажба на недвижими имоти; 
  • Продажба на акции или продажба на търговско предприятие; 
  • Други

Ето малко статистика за Данъчното облагане на сивата икономика в ЕС:

Информация: Taxation of the Informal Economy in the EU , (www.europarl.europa.eu/ )

ИЗВОДИ

Бъдете съвестни пред закона, декларирайте приходите си и плащайте дължимите данъци. 

Декларират се приходи именно с цел да се избегне укриване на данъци.

Ако ви предстои ни покупка на недвижим имот със собствени средства задължително ще ви искат подробно доказване на произход на сумата независимо, че основно са спестявания.


Най-четени публикации за имоти:

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *

Този сайт използва Akismet за намаляване на спама. Научете как се обработват данните ви за коментари.