Новини, актуални въпроси и задължителни изисквания за бранш Недвижими имоти

от Десислава Щебетовска февруари 18, 2023

На 16 февруари НСНИ проведе открита дискусия сред агенции и брокери за недвижими имоти, на която бяха засегнати ключови теми и въпроси от практиката.

Ирена Перфанова, заместник-председател на Националното сдружение „Недвижими имоти“ и член на Борда на директорите на CEPI (Европейската асоциация на професионалистите по недвижими имоти), за пореден път беше изключително изчерпателна и отговори на всички въпроси на аудиторията в залата.

В Европейския съюз има определени задължителни изисквания за агенции и брокери недвижими имоти, които варират в зависимост от държавата и регулаторните органи, които ги контролират. Нашата държава като член на европейската общност е длъжна да се съобразява и спазва тези изиквания.

Бяха поставени въпроси относно:

ДАНС и мерките срещу изпиране на пари

ДАНС се подчинява на българското и европейското законодателство. Клиентите трябва да предоставят на агенцията/брокера множество документи при сключване на посреднически договор. Това са, без да съм изчерпателна (НСНИ подготвя ново обучение, което ще подготви брокерите с тези изисквания. Може да следите в сайта на НСНИ за предстоящи събития и обучения):

  • копие на лична карта, а за чужди граждане се изисква предоставяне на ЛНЧ заедно с копие и на международния паспорт;
  • Декларацията по чл. 42, ал. 2, т. 2 от ЗМИП е по образец и се попълва както от продавача, така и от купувача на недвижимия имот;
  • Декларация по чл. 66, ал.2 от ЗМИП от купувач за произход на средствата с подробно описание. Понякога може да се наложи подписване на повече от една декларация по чл.66. Изключително важно е когато брокер работи със строител/инвеститор да актуализира данните когато това се налага от тяхната промяна;
  • Декларация от юридическо лице и от действителния собственик на капитала – Приложение № 17, съгласно &2 от допълнителните разпоредби на ЗМИП, според който закон „Действителен собственик“ е физическо лице или физически лица, което/които в крайна сметка притежават или контролират юридическо лице или друго правно образувание, и/или физическо лице или физически лица, от чието име и/или за чиято сметка се осъществява дадена операция, сделка или дейност;
  • Декларация за предоставяне на лични данни – в този документ трябва да се добави, че клиента дава съгласие данните му да се предоставят на нотариус, адвокат, и там където е нужно във връзка с конкретната сделка;
  • Други документи;

Документите трябва да са в оригинал, с подписи положени преди датата на сделката, в момента на възникване на взаимоотношения по хронологичен ред.

На дискусионната среща, Явор Пейчев от Имотека, сподели че голяма част от клиентите отказват да предоставят копие от лична карта, но когато им се обясни нуждата от това, хората са склонии да предоставят документа.

ДАНС изрично изискват агенцията/брокера да има подписан договор с клиента си, агенцията да има копие от личната карта, да има всички приложими документи и подписани декларации от клиента, които наброяват над 14 броя. При установено нарушение глобите са високи.

Агенциите/брокерите са длъжни да събират и съхраняват горе изброените документи за срок от 5 + 1 години като миродавен е момента на сключване на сделката. От тогава започва да тече и срока на съхранение.

Агенцията/брокера не е длъжна да съхранява предварителни договори и договори за наем, които клиентите сключват помежду си.

При унищожаване на документи се спазват всички процедури и протоколиране, като унищожаването не може да се случи по желание на клиента единствено в случаите когато закона не позволява това.

Ирена Перфанова сподели, че задължение на агенцията е да провежда всички процедури изискуми от закона и ЕС. Също така, брокерите трябва да сигнализират ДАНС ако установят нарушаването им.

На дискусията стана ясно, че всяка агенция трябва да има вътрешни правила, които да спазва и брокерите трябва да бъдат обучени да предоставят високо квалифицирани услуги. Основен проблем в България е наличието на нерегулиран пазар.

Как е в Европа

Лицензиране: Агенциите и брокерите недвижими имоти трябва да бъдат лицензирани от регулаторни органи на държавата, в която работят.

Застраховка: Всеки брокер/агенция трябва да има застраховка за отговорност при изпълнението на своите задължения.

Документация: Агенциите и брокерите трябва да използват договори, които отговарят на определени стандарти и да предоставят на клиентите си ясна информация относно услугите и таксите, които са свързани с тях.

Поверителност и защита на данните: Агенциите и брокерите трябва да спазват законите за защита на данните и да защитават поверителността на своите клиенти.

Правила за поведение: Агенциите трябва да спазват определени правила за поведение и да не извършват действия, които могат да навредят на клиентите или да нарушат закона.

Етика и грижа за клиента: Агенциите и брокерите трябва да проявяват етично поведение и грижа към своите клиенти и да не изпълняват задълженията си по начин, който може да доведе до вреда за тях.

Тези изисквания могат да се различават в страните от общността, но те са общите стандарти, които агенциите и брокерите трябва да спазват в Европейския съюз.

Недопускане на колеги от друга агенция до имот с екслузивен посреднически договор

Един сериозен въпрос беше поставен от аудиторията:

Защо агенции с екслузивен договор с продавач на недвижим имот не работят конкретния имот с колеги от други агенции през първия месец? Знае ли за това продавача? Знае ли собственика на имота, че брокера който го представлява реално ограничава огледите с цел двойна комисионна за агенцията?

Г-жа Перфанова сподели, че това е изключително лоша практика, за която много от собствениците дори не подозират. „Царуването на лоши практики на пазар Недвижими имоти удря върху имиджа на всички.“ – каза тя. Друг е въпроса, ако продавача се е съгласил писмено в срок от 1 месец неговото жилище/имот да се предлага само на клиенти на същата представляваща го агенция и да не се работи с други агенции.

Как е в САЩ

В САЩ съществува MLS(Multiple Listing Service), което представлява система чрез която се реализират сделки чрез сътрудничество между брокерите.

В Америка има изискване до 24 часа след взимане на офертата от брокер и сключване на посреднически договор, същия брокер да предлага имота и на други агенции/брокери. В портивен случай няма проблем сам да си намериш офертата, да се свържеш директно със собственика и да направиш сделка без брокера. Тоест, нелоялно е да държиш имота и да търсиш само собствена облага, двойна комисионна – от продавач и купувач, да ограничаваш колеги с реални клиенти купувачи.

Как да се справят с лошите практики клиентите

Добромир Ганев, Председател на УС на Национално Сдружение Недвижими Имоти сподели на дискусията, че гражданите трябва да подават сигнали към Комисията по професионална етика(КПЕ) към НСНИ и към Комисия за защита на потребителите. КЗП работи с потребителя, не с агенцията за недвижими имоти! Ето защо е важно да има гражданска активност и подаване на жалби когато правата им са засегнати.

Да се работи само с ексклузиви, към това за пореден път призова г-н Ганев, като изтъкна ползите за клиентите.

Агенция по вписвания

На дискусията се обърна специално внимание на Агенция по вписвания и техническите грешки, които допуска институцията при издаване на документи и удостоверения за тежести. Потресаващо е имотите да са с грешни номерации от тези в ИКАР, да има липсваща и неточна информация в издаваните удостоверения, да не се отразяват ипотеки в удстоверенията за тежести. Това е крайно недопустимо и агенциите/брокерите трябва изключително да внимават с документите които получават.

Кой носи отговорност за грешките?

Проблема се състои в това, че приложимите документи към заявлението за издаване на удостоверение за тежести се приемат от служители-чиновници без нужния ценз и квалификация, беше споделено от аудиторията в залата. Именно от тук идава проблема.

Колегите в залата си спомниха с носталгия за някогашната практика с дежурен съдия, при който можеше да се занесе документацията за даден имот, да се прегледа документацията и съдията да даде становище. Сега тази практика не съществува в Агенция по вписванията.

Нужна ли е регулация и справедлива ли ще е за всички

Г-н Ганев сподели, че проект на закон съществува от 2013 година, актуализиран е 2021 година. Проекта е внесен в предходния парламент. Бранша има надежда за обединение около документа защото той включва концепция за:

  • изисквания за сключване на договори;
  • въведане на професионална застраховка;
  • предлагане на недвижими имоти с изключителни права;
  • задължително изискване за ценз и професионална квалификация на брокерите;

Според Добромир Ганев, проекта е абсолютно либерален и дава 3 годишен гратисен период за всички агенции/брокери. В проекта се съдържа задължителното изискване за образование, за квалификация, за професионализъм.

Абсурдно е, каза Ганев, да се вкарват страхове, че някои иска да затвори бизнеса. Всички процедури са етични и минимум 100 фирми от бизнеса ще трябва да участват в създаването на етичния кодекс в последствие. Няма как само 1 или 10 агенции/брокери да регулират бизнеса. Нужно е обединение около високи цели в полза на клиентите. Само така професията на брокера ще може да заслужи високото уважение, което всъщност заслужава.


Най-четени публикации за имоти:

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *

Този сайт използва Akismet за намаляване на спама. Научете как се обработват данните ви за коментари.