Цифровизация и мета вселена, инвестиции, зелено, устойчиво и ефективно бъдеще

от Десислава Щебетовска юни 27, 2022

На 24 юни в Гранд Хотел Милениум, зала Шекспир се проведе конференция по повод 30 годишнината от създаването на НСНИ и CEPI Генерална Асамблея. Конференцията беше с международно участие. На трибуната свои експертни мнения и препоръки отправиха експерти от CEPI, NAR, EPPA, ERA Bulgaria, European Home Staging Association, Светлана Георгиева – адвокат, Илиян Терзиев – председател на Камарата на строителите в България, Георги Георгиев – президент на CIAB / Оценител, Цвета Наньова – вицепрезидент на Българската фасилити мениджмънт асоциация (БГФМА), Лъчезар Богданов, гл. Икономист, Институт за пазарна икономика, Петър Илиев – Оперативен директор, CreditLand и други.

Кои бяха акцентите и какво споделиха професионалистите?

Инфлацията, ипотечното кредитиране и инвестициите в България

Както знаем, инфлацията засилва влиянието върху пазара на недвижими имоти – резки спадове и после покачване на цените. Особенното сега е, че инфлацията расте с по-бързи темпове отколкото цените на недвижимите имоти.

„Ще убием инфлацията и ще докараме рецесия“ – това се говори сега в САЩ, сподели Лъчезар Богданов, гл. Икономист, Институт за пазарна икономика. Това неминуемо ще прелее и у нас.

България е в демографски колапс – работостособните граждани са намалели в пъти през последните години. Случват се процеси, които насочват вниманието към социалния статут на недвижимите имоти, повече отколкото към имотите като инвестиционен актив.

Ипотечното кредитиране в нашата страна е по-ниско отколкото в Европа. Хората са консервативни и предпочитат да купуват със спестявания. През последните 2 години покупките с ипотека са около 35% – това сподели г-н Георги Купенов, консултант бизнес развитие от Ера България.

Инвестициите също са под средните ако правим сравнение с Европа. Тоест, не може да се каже , че у нас се строи или инвестира много в стрителство през последните две години.

40% от населението живее в пренаселени жилища. Изоставаме по качество на живот от повечето страни в ЕС. За покупка се търсят все по-големи жилища с повече стаи.

Г-жа Перфанова зададе въпрос: Колко пари има в банките? Отговори и г-н Илиев, оперативен директор в CreditLand. Той каза, че банките изцяло се финансират от местния пазар. За разлика от предишната криза, не се ползва финансиране от банки-майки. Юроборд вече расте! Рано или късно политиката на финансовия резерв ще доведе до увеличаване на лихвите. Ако БНБ въведе рестрикции за ограничаване на кредитирането, това ще се отрази зле на пазара на недвижими имоти. Например, ако говорим за самоучастие за кредитиране и погледнем нещата в Австрия: максималния срок по кредитите сега е 35 години, а е бил 40 години.

Ще има ограничаване за отпускане на кредити. Това ще става бавно.

Депозитите растат и са повече отколкото кредитите, но носят отрицателен ефект – сподели още банковия експерт.

Банките се интересуват за каква сума може един имот да бъде реализиран на пазара ако кредита не се обстлужва. Във връзка с това, беше споделено, че доходността от наеми през последните години драстично е намаляла.

Все по-често в договорите за наем се включва клауза за индексация при инфлация.

Регулация на пазара на недвижими имоти – за и против

Бяха изказани противоречиви мнения относно бъдеща регулация на пазара.

Edward Carey (CEPI, SCIS, Ireland) сподели, че в Ирландия високия ръст на цените е довел до нужда от регулазция, но и частично брокерите са се саморегулирали.

Основните цели, които са си поставили там са:

  • лицензиране на брокерите;
  • създаване на компенсационен фонд за съдебни дела;
  • създаване на регистър за имотите с техните пазарни цени;
  • насърчаване и информиране на купувачите;

В този смисъл, регулацията сама по себе си без ясни правила и регламент, гаранции за клиентите и прозрачност в пазара на недвижими имоти няма да доведе до желания позитивен ефект.

Да има легетимни лицензирани брокери поемащи отговорност чрез застраховка „Професионална отговорност“ и по-скоро силна асоциация, отколкото законово наложена регулация – това беше споделено на конференцията.

Беше споделен безпорния факт, че и сега има легитимни и уж авторитетни брокери, представители на известни агенции, които предлагат лоши услуги. Има и нелигитимни брокери – предоставящи добри и професионални услуги. И това е така не само у нас в България.

Да служим на клиентите, а не само на професиата – това сподели Николаос Маноменидис от Гръцката национална асоциация на сертифицираните професионалисти в областта на недвижимите имоти.

Според г-н Добромир Ганев, председател на НСНИ, в България без регулация не може и няма как да се постигне балансиран пазар на високо ниво. Той каза, че варианта за саморегулация тук е невъзможен.

Обаче възникват редица въпроси:

  • Какви ограничения биха се появили за упражняващите професията?
  • Кой ще определя нивото на компетенции нужно за получаване на лиценз?
  • Какво обучение ще трябва да преминат брокерите?
  • Как ще се реши въпроса с финансовите разходи за малките компании и индивидуално практикуващите професията брокери?
  • Кое ще бъде задължително?
  • Как ще се случи публичен регистър с реалните пазарни цени, какъвто има в Америка например?
  • Как ще се случи прокарване на закон, който да се бори с лошите практики в бранша?
  • Кой и как ще следи за спазването на добрите практики и ще упражнява работен контрол?
  • Кой и как ще налага санкции при неспазването на изискванията ?
  • Как точно ще се извършва отчет?

Всички тези, а и други въпроси възникнаха в хода на диалог между експертите. Защото, както казаха те, на хартия всичко е лесно и сме добри. На практика обаче, процесите са сложни и са свързани с поемане на огромна отговорност и действия.

Зелено, устойчиво и ефективно бъдеще

Да се достигне до 55% намаляване на вредните емисии до 2030 година са заложените цели. Това включва законодателни политики, преразглеждане на директиви за енергийна ефестивност и сертифицирането на сгради.

В строителството вече се ползват рециклирани продукти.

75% от сградите в Европа обаче са енергийно неефективни.

Нужни са промени в енергетиката, цифровизацията и в образованието – това беше изтъкнато на конференцията.

Инвестирането в енергийна ефективност има много по-голяма стойност отколкото инвестирането за самия имот. Освен това е ниско рисково – не се изисква кредит и се изплаща с реализираните спестявания. Това намалява риска за банките и е привлекателно за собствениците на имоти.

Според г-н Георгиев, зеленият елемент ще дойде от самия пазар и оценителите ще взимат предвид бъдещите стойности на един имот. Енергийно ефективните сгради имат по-ниски енергийни разходи, бизнес сгради от висок клас са с по-голяма заетост, по-използвани и желани.

За жилищните сгради

Проблем за хората е откъде да намерят пари за изпълнение на разписанита и изискванията относно техническите паспорти и енергийни сертификати.

За оценителите и брокерите наличието на тези докумети е плюс, но от техническа гледна точка това е много сложно за изпълнение.

В бъдеще цената на един недвижим имот ще зависи в голяма степен от нейната енергийна ефективност.

Екслузивното представителство

След време ексклузивността ще стане част от нашето ежедневие. Но всичко се свежда до човека – доверието и връзката с клиентите.

Една от основните цели на CEPI е да даде инструменти, които лесно да се прилагат.

В България административната тежест и отговорност към малките агенции е огромна по отношение на предоставянето на данни за идентификация на клиентите. Попълват се много документи, които на практика са излишни – сподели адвокат Светлана Георгиева.

Административната тежест е голяма и за големите компании в имотния бранш.

Изабела Клисарска, управител на Явлена и модератор на конференцията, добави още, че в много от документите които попълват клиентите, се налага да попълват едни и същи данни, което създава известно напрежение у тях.

Г-жа Клисурска зададе много конкретен въпрос към участиците, дали има утвърдени процедури, които се спазват от всички или всяка агенция ги създава сама. Например, г-н Edward Carey (CEPI, SCIS, Ireland) сподели, че в Ирландия всичко се решава на ниво агенция. Брокерите имат достъп до общи материали в тази насока.

За брокерите извън агенциите, CEPI постоянно публикува ресурси и документи в улеснение на работата им.

Как е в България? Какво се прави в тази посока у нас?

Цифровизацията и мета вселената

Все по-голямото навлизане на нови технологии налага много бързо адаптиране към тях.

Доколко това е възможно и какво е нужно на сектора с недвижими имоти за да бъде на ниво, а професионалистите дигитално компетентни?

Предстои да разберем как ще се развива бизнеса с недвижими имоти.

Едно е сигурно обаче – изискванията на клиентите ще продължат да се покачват и професионалистите трябва да са готови за това. Нивото на услугите и компетенциите ще бъдат ключовия фактор за избор на брокер.

И каквото и да говорим, каквито и технологии и закони, правила да се създават, ключовия фактор остава човека. Както каза адвокат Георгиева – „Дигитализация да, но правото се нуждае от сигурност.“


Най-четени публикации за имоти:

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *

Този сайт използва Akismet за намаляване на спама. Научете как се обработват данните ви за коментари.