Как и при какви условия се отменя договор за имот? Сделка. Недействителност.

Договор за имот е действителен  и законен когато е сключен в предвидената от закона писменна форма, на база на които е издаден нотариален акт и има съгласие за сключване на покупко-продажба между страните.

Сделка за покупко-продажба на имот може да се счете за недействителна и да бъде отменена от съда при следните условия:

ГРЕШКА

  • грешка – когато страна по договора не е знаела обстоятелсктва, които биха я спряли да сключи договора или е имала погрешни представи за обстоятелсва касаещи покупко-продажбата.
  • Грешка в ПРЕДМЕТА на договора може да бъде основание за искане за унищожаването му.
  • Грешка в ЛИЦЕТО по договора сащо е основание за унищожаване и недействителност на договора.
  • Грешка в ПРЕСМЯТАНЕТО НЕ Е основание за унищожаване на договор за покупко-продажба, а подлежи на поправка.

Страната, която иска унищожението, е длъжна да обезщети другата страна за вредите, които й са причинени от сключването на унищожения договор, освен ако докаже, че няма вина за изпадането си в грешка или че другата страна е знаела за грешката.

ИЗМАМА

Ако една страна умишлено въведе в заблуда другата страна и бъде сключен договор, измамената страна може да иска разваляне на договора.  Разбира се, това се доказва пред компетентния съд.

ЗАПЛАШВАНЕ 

Когато една страна принуди друга страна да сключи договор за покупко-продажба на имот чрез заплахи и възбуждане на страх.

ДЕЕСПОСОБНО ЛИЦЕ

Унищожаем е и договор за имот, сключен от дееспособно лице, което при сключването му не е разбирало какво прави, нито пък е било способно да ръководи адекватно действията си.

Във  всеки нотариален акт, обикновенно в края му, фигурира фраза, че договора който се сключва не е сключен поради крайна нужда и при явно неизгодни условия за страните. Това е така, тъй като ако страни по сделка сключат такъв договор, съдът може да го унищожи изцяло. Унищожение не се допуска, ако другата страна предложи да отстрани ощетяването.

ДАВНОСТ за ИСК ЗА УНИЩОЖАВАНЕ

Правото да се иска унищожение се погасява с тригодишна давност. Давността почва да тече от деня, в който лицето е навършило пълнолетие, запрещението е било вдигнато, грешката или измамата са били открити или заплашването е престанало, а в останалите случаи – от деня на сключването на договора. Ответникът по иск за изпълнение на унищожаем договор може да поиска унищожението чрез възражение и след като давността е изтекла.
 Когато договорът бъде признат за нищожен или бъде унищожен, всяка от страните трябва да върне на другата страна всичко, което е получила от нея.

Сделка за покупко-продажба може да бъде отменена и преди да се сключи в нотирална форма със съответните последствия за страната, която разваля сделката.

ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР

В предварителния договор обикновенно има клауза, че виновната страна дължи на изправната размера на капарато. Тоест, ако купувача се откаже да купи имота, оставения задатък остава в полза на продавача. И обратното – ако продавача се откаже да продаде имота на купувача, той дължи връщането на задатъка в двоен размер.

Освен това в предварителния договор за имот трябва да фигурира точка, според която всяка от страните си запазва правото да иска обявяване на  договора за ОКОНЧАТЕЛЕН по реда на чл.19 от ЗЗД.  

Чл. 19. Предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма.
Предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор.
Всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор. В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.

Всеки СОБСТВЕНИК,  в предварителния договор за имот декларира, че към момента на сключването му имотът е негова лична собственост, че не го е прехвърлял на други лица, че имотът не е обременен с тежести , че върху имота нямат ограничени вещни права трети лица, че не служи като обезпечение на техни или чужди имуществени задължения, че не е предмет на разпоредителни сделки, на предварителни договори с други лица, че не е отдаден под наем, не е обект на делба, съдебен спор или реституция , и че изобщо не са налице каквито и да било обстоятелства, които биха осуетили, накърнили или затруднили осъществяването на окончателна сделка, и носи пълна наказателна отговорност за деклариране на неверни данни по чл. 313 от Наказателния кодекс , както и отговорност за причинени вреди и пропуснати ползи във връзка с това.

КУПУВАЧЪТ от своя страна има задължения да плати договорената продажна цена в размера и срока, уговорени в  договора.

По-горе съм изброила реквизити, които според мен са задължителни за сключване на предварителен договор, тъй като той е, ако мога образно да се изразя – пребюдия към сключване на окончателен.





Най-четени публикации за имоти:


Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *

Този сайт използва Akismet за намаляване на спама. Научете как се обработват данните ви за коментари.

25 мнение в Как и при какви условия се отменя договор за имот? Сделка. Недействителност.

  1. Петър каза:

    Извинявам се ако не коментирам под точната публикация, предстои ми покупка на апартамент от частно лице апартамента е на акт 15 и се строи, въпросът ми е тъй като продващаото лице има малки деца ако сделката се изповяда на под пазарна цена, имат ли право децата когато стъпят в наследник да обжалват сделката и да придобият апартамента и ако има колко е реален шанса това да се случи? Благодаря предварително

    1. Десислава Щебетовска каза:

      Здравейте, ако сделката е минала нотариално, приемаме че всички документи относно собственоста са проверени. Имота вече има нов собственик. Всяка сделка може да бъде оспорвана. Въпроса е дали има правно основание за това. Не разбирам какво общо с основния Ви въпрос има факта, че имота е с Акт 15, че има малки деца, пазарната цена, наследници… Желая успешни сделки!
      Поздрави,
      Десислава Щебетовска

  2. Георги Георгиев каза:

    Предстои ми покупка на имот. При който покупната цена е под данъчната оценка по нотариелен акт Ще го закупувам без кредит
    Има ли риск за мен да закупя имот който сегашния собственик е закупил на цена под данъчната оценка??

    1. Десислава Щебетовска каза:

      Всички плащания при покупка на имот, независимо от продажната цена (в т.ч. капаро по предварителен договор) е редно да минават по банков път. Нотариалните такси се изчисляват на база по-високата цена – данъчната или продажната. Данъка за сделката се изчислява на база материален интерес – продажната цена. Имайте предвид, че е много важно да направите нужните проверки за имота относно тежести, включващи всякакви обстоятелства, които биха били заплаха за вас като нов собственик на дадения имот. Купувачът може да има претенции, при евентуално разваляне на сделката в бъдеще, върху сумата записана и платена според данните в нотариалния акт.
      С уважение,
      Десислава Щебетовска

  3. Кристина каза:

    Здравейте, при подписване на Договор за гаранция между купувач и агенция за недвижими имоти ,с определена давност и дадено капаро, и той изтече – може ли купувача са се откаже и да си получи капарото ,което е оставил на агенцията .Причината е ,че строителя не може да започне да строи дадената сграда.
    Благодаря

    1. Десислава Щебетовска каза:

      Здравейте Кристина,
      отговор по Вашия имотен казус за Договор за гаранция между купувач и агенция за недвижими имоти давам в YouTube канала ми тук: https://youtu.be/kZXhyMjhvMQ
      Освен, всичко изброено във видеото, уверете се, че Агенцията за недвижими имоти има сключен договор или разполага с нотариално заверено пълномощно да представлява собственика на имота и да получава пари от негово име.
      С уважение,
      Десислава Щебетовска

  4. Валя Ганчивска каза:

    Здравейте,преди години брат ми убеди мама,а пък тя мен да подарил чрез покупко продажба старата къща на мама и новат,която мама изплати,но в нея живее брат ми.Покупко продажбата уж беше 100лв,но и тях едва ли и е дал.Пред нотариуса го попитах,ще я гледа ли,той каза да.За съжаление от около година не само не я гледа но е и груб с нея.Има ли вариант този договор да бъде развален и каква е приблизително сумата.

    1. Десислава Щебетовска каза:

      Здравейте,
      най-често когато става дума за гледане това се вписва в нотариалния акт и се явява тежест за последваща продажба. Отговорността е за този, който купува. Обещанията в днешно време нямат много стойност. За съжаление, между най-близки хора също. Много тежест си навлича брат ви, защото това е майка ви. Но отговороност за действията или бездействията в този живот всеки носи персонално сам за себе си! Това се отнася не само за казуси свързани с имоти. Вие грижите ли се за майка си?
      Действително е грехота, както казват хората. Ако човеците разбираха, че с грешките, с лошите си мисли и действия навличат тежест и на децата си, на последващите поколения, може би щяха да са по-отговорни, по-добри, по-смирени… Майката е свята! Хората съвсем забравиха, че живота е миг…
      Но нека ви отговоря конкретно: нищо не може да направите.
      Поздрави,
      Десислава Щебетовска

  5. Антоанета каза:

    Здравейте!
    През 2013г баба ми получава дарение на апартамент чрез гледане от свекърва си-частта и от него, защото и баба ми има наследствен дял от съпруга си, който 2012г е починал. Той е дете на дарителя. Вписала е нотариалния акт в регистъра и плаща данъци, направила е ремонт, плаща си входни такси и всички сметки. Грижила се е за свекърва си до 2017г, когато тя почина. Тази година се появи някаква жена с нотариален акт за дарение на частта на бабата от 2007г. Незнайно е как е накарала бабата да се подпише. Синът и още е бил жив. Никои не е знаел за него. Бабата никога не е споменавала такова нещо. Но е факт, че има нейния подпис на нотариалния акт. Въпроса ми е след като се е изминали толкова време и тази жена не е потърсила имота, но сега е завела иск за собственост ще може ли да го отнеме от баба ми?

    1. Десислава Щебетовска каза:

      Здравейте,
      очаквайте скоро отговор на вашия имотен казус в shtebetovska.com – Имотни казуси.
      Поздрави,
      Десислава Щебетовска

  6. Иванова каза:

    Здравейте август месец закупих идеалните части от апартамента на майка ми и брат ми,като беше посочена допълнителна клауза че могат да останат да живеят в апартамента до 04.12.2022г.До този момент обаче явно брат ми не бърза да напусне.Говори,че ако го изгоня на 04.12 щял да развали сделката за покупко продажбата.Какво мога да направя в случая,имаме клетвена декларация от нотариус че той има право да живее до 04.12,ако не желае доброволно да напусне до тази дата.Апартамента вече е на мое име имам нотариален акт и е вписан в агенцията по вписвания.

    1. Десислава Щебетовска каза:

      Съгласно ЗС, чл.30, правото на собственост може да принадлежи и общо на две или повече лица – и частите на съсобствениците се считат равни до доказване на противното.
      Всеки съсобственик участвува в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си.

      Когато един съсобствен имот е предмет на сделка за покупко -продажба в тази сделка задължително участват всички съсобственици и те трябва да са съгласни, да присъстват на сделката, а ако някой от тях не може да присъства – трябва присъстващ съсобственик да има нотариално заверено пълномощно от отсъстващия за неговото съгласие да бъде представляван.
      Преди да се продаде на трети лица, когато някой от съсобствениците желае да продаде неговата част, трябва да я предложи на другите съсобственици и ако те откажат, той вече може да я продаде на трето лице.

      Във вашия случай сделката вече е осъществена и след като имате клетвена декларация пред нотариус, че брат ви има право да живее в имота до определен срок, вие трябва да се съобразите със този срок.

      Клетвената декларация се третира като доказателство под клетва и обикновено се използва в съда ако фактите записани в документа и договореното в него не се спази. Така че, след като сте се съгласили и да имате клетвена декларация ще трябва да се съобразите с нея. Брат ви ще има пълно основание да предприеме нужното за да остане докогато сте се разбрали.

      Ваша, Десислава Щебетовска

  7. Маргарита Георгиева каза:

    Здравейте. Днес 28.10.22 г. в агенцията по вписванията разбирам, че има сключен договор през февруари 2007 г. за покупко-продажба на недвижим имот без продавачите отбелязани в договора да знаят за това. Възможно ли е да се анулира сделката и ако е възможно какво трябва да направя

    1. Десислава Щебетовска каза:

      Здравейте, съветвам ви да потърсите добър адвокат. Адвокат Бисерка Маринова е изключителен адвокат и ще ви помогне.
      Поздрави,
      Десислава Щебетовска

  8. Anton каза:

    Здравейте , лице купува с договор за покупко-продажба земеделски земи ИД.ч.
    от негов съсобственик.
    В нотариалният акт е посочена сума за заплащане над тази по данъчната оценка , както и страните са декларирали , че думите са изплатени в брой и преди сделката.
    В последствие има ли възможност продавача да реши да се откаже и да заведе иск за развалянето на сделката за покупко-продажбата ?

    1. Десислава Щебетовска каза:

      КОНКРЕТНИЯ ИМОТЕН КАЗУС

      Би трябвало да са изпълнени горните изисквания свързани със закона за собствеността /ЗС/ и Закон за задълженията и договорите/ ЗЗД/
      Според ЗЗД:
      Чл. 18. Договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт.

      Разпоредбата на ЗЗД важи както за цял, така и за дял от недвижим имот.
      Съсобственика предлага на трето лице собственият си дял.
      Представят се писмени доказателства при нотариуса, че имота е предложен при същите условия на другите съсобственици.
      Съсобственика, който продава неговите идеални части трябва да декларира, че неговото предложение не е прието от другите съсобственици.
      Ако се установи, че декларацията е неистинска и че продаващия съсобственик и третото лице са се договорили във вреда на другите съсобственици то:
      Засегнатия съсобственик може да изкупи дела като предяви иск в съда.
      Срока за предявяване на иск е два месеца от датата на вписване на сделката към съответната агенция по вписване.
      След изтичане на този срок засегнатия съсобственост губи правото да предяви иск.
      Когато съдебното решение за иска влезе в сила сумата посочена в иска трябва да се плати в срок от един месец.

      ВАЖНИ ИЗВОДИ:
      В случай че са спазени всички изисквания на закона, предоставени са всички доказателства и документи, спазени са всички срокове риск няма.

      Както стана ясно, има срок за завеждане на иск и той е двумесечен и започва да тече от датата на вписване на сделката.
      Купувача като собственик може да се разпорежда с имуществото си както сметне, и няма пречка да продаде своите ид.ч на трето лице.

      Вижте още по темата: https://shtebetovska.com/5829/pokupka-idealni-chasti-zemya-sasobstvenost-sdelkata

    2. Anton каза:

      Здравейте ,
      сделката покупко-продажба на земеделските земи ИД ч от имотите се случва между съсобственици в земите.
      Посочената продажна цена е над тази по данъчна оценка, страните са декларирали , че сумите са платени изцяло и в брой , имат подписана и разписка за получена сума.
      Година след сделката , продавача е решил , че е продал земята евтино и бил излъган и решава да иска още пари или разваляне на сделката ?
      Има ли правно основание за това ?

  9. Ема каза:

    Здравейте .През 2004 съм придобила имот с покупко продажба . До този момент аз живея в имота и плащам данъци за него . Миналата година когато се оказа ,че тези от които съм купила имота декларират в данъчното молба за закриване на моята партида и представят нот акт от 2005 ,че аз съм им продала имота си. Аз не съм си продавала имота и живея в него . Може ли някой ,който уж е закупил имот да крие това 16години и друг да му плаща данъците и да живее в този имот . Подала съм в съда иск за унищожаването на този нот акт . Но ме интересува моментът този човек не е ли изгубил правото на притежание на този имот ,ако 16гидини друг е бил данъчно задължено лице по него ?Благодаря . Може ли да правим посочите начин за връзка с вас за консултация .

    1. Щебетовска каза:

      Здравейте,
      когато един недвижим имот се придобива чрез покупко-продажба, сделката се изповядва в кантора на нотариус и се вписва в Имотен регистър към Агенция по вписванията. Всеки новопридобит имот се декларира в данъчната служба с подаване на декларация по чл.14 от ЗМДТ в двумесечен срок ако е покупко-продажба и в шестмесечен срок – когато имота е придобит по наследство. От тук следва, че няма как лице закупило недвижим имот по надлежния ред да скрие това.
      Съветвам ви да направите проверка в Агенция по вписвания по Ваше ЕГН след като по Ваши думи сте собственичка. Проверете недвижимия имот по имотна партида – имота като такъв. Вижте историята му назад във времето чисто документално. Вие казвате, че сте предприели действия чрез съдебен иск. Ако Вие и живеете в имота през всичките тези години, плащате данъците и в данъчната служба имота се води на Ваше име, то имате и нужните доказателства и свидетели. Но е нужно проучване на документите и добър адвокат, който да поеме вашия случай.

      С уважение,
      Десислава Щебетовска

  10. Ивелина Димитрова каза:

    Здравейте, имам следния въпрос: имот на мой роднина е продаден на публична продан от ЧСИ през 2015 г. Преди два месеца стана на въпрос, че лицето което е закупило имота е адвокат, а уж адвокати, съдии и др. нямали право да купуват имоти от ЧСИ. Така ли е и има ли срок за предявяване на иск за разваляне на продажбата?

    1. Щебетовска каза:

      Здравейте Ивелина.
      Вижте чл. 487 – 501 от ГПК и чл. 185 от ЗЗД. В публичната продан може да участва всяко дееспособно юридическо и физическо лице. Участието може да бъде лично или чрез законен представител или пълномощник. Не може да участва като наддавач в публичната продан: длъжника, неговия законен представител, длъжностните лица от канцеларията на съдебния изпълнител, пазачите и управителите на продаваното имущество, съдиите, прокурорите, съдебните изпълнители, съдиите по вписванията, адвокатите относно имущество на територията на съответния Окръжен Съд.
      Относно сроковете – направете кунсултация с адвокат. Има различни хипотези във връзка с Постановлението за възлагане и дали е първа по ред на насрочване и провеждане продан… И въобще, според ГПК основанията за обжалване на постановлението за възлагане на недвижим имот при извършване на публична продан са две – наддаването при публичната продан да не е извършено надлежно или имуществото да не е възложено по най-високата предложена цена.
      Съгласно Р Е Ш Е Н И Е № 120, София, 04.10.2021 год. на Върховният касационен съд на Република България, Четвърто гражданско отделение “с влизането в сила на възлагателното постановление, се погасява възможността публичната продан да бъде отменена от съда по реда на раздел I, глава XXXIX, чл.435, ал.3 ГПК”.
      Вижте документа тук: http://vks.bg/pregled-akt?type=ot-delo&id=13133F3D0869C80DC2258764003FDD76
      Сайта на ЧСИ e: https://sales.bcpea.org/10
      Още нещо важно при публичните продани:
      Купувачът не може да се ползва от правилата, които важат за нищожните сделки;
      Публичните продани могат да се оспорват;

      Понеже придобиването но недвижим имот чрез публична продан е доста специфично и крие рискове за купувача – задължително се
      консултирайте с адвокат специалист при сделки с имоти и публични продани за да избегнете възможните неприятности и усложниния.

      Благодаря Ви за въпроса и желая всичко най добро,
      Десислава Щебетовска

  11. Васил каза:

    Родители правят фективна покупка продажба на едно от децата си през2007г.Три месеца след това бащата почива (рак на мозъка). Може ли сега майката да развали сделката.

    1. Щебетовска каза:

      Здравейте. От 2007 до сега 2021 година са минали над 13 години. Минал е давностния срок. Владението на имота отдавна е предадено. С уважение, Десислава Щебетовска

  12. Величка каза:

    Когато продавачите са двама единият от тях умира преди да е изтекъл срока за получаване на цялата сума от имота, другият собственик решава да прекрати продажбата ,възможно ли е,?

    1. Щебетовска каза:

      Здравейте,
      отговор на Вашия въпрос трябва да търсите в предварителния договор сключен между страните по сделката.
      Всичко зависи от клаузите в него. Предварителния договор урежда всички отношения между продавач/и и купувач/и на недвижим имот – цена, срокове, условия, начини и възможности за прекратяване на договора, неустойки и обезщетения за неизпълнение, последици.
      Благодаря Ви за въпроса. Той идва в помощ на всички, които считат че сключването му е излишно, а всъщност предварителния договор е изключително важен документ предхождащ подписването на нотариалния акт и осъществяването на сделката в кантората на нотариус. Успех!