Покупка на имот – плащане на цена

Ако решите да закупите жилище има няколко неща, които трябва да знаете предварително.

Наясно ли сте с района, в който предпочитате да живеете? Знаете ли каква е цената, която сте готови да платите за имота, който искате?

ДОКУМЕНТИ ПРИ ПРОДАЖБА

При продажба на имот Продавачът трябва да притежава следните документи:
1. Документ за собственост (нотариален акт или друг документ за собственост);
2. Документ за самоличност (лична карта, паспорт);
3. Данъчна оценка на имота (извършва се от данъчната служба);
4. Скица на имота (ако предмет на сделката е дворно място);
5. Протокол за делба (ако е имало делба на имота);
6. Удостоверение, че имотът не е актуван като общински (само за сделки с дворно място, издава се от отдел „Общинска собственост“);
7. Удостоверение, че сградата е изградена по одобрен архитектурен план (необходимо е само при положение, че в имота е извършено строителство, което не е отразено в нотариалния акт);
8. Удостоверение за наследници (изисква се ако лицето, посочено в документа за собственост е починало);
9. Пълномощно (изисква се ако продавачът не може да присъства при организацията и изповядването на сделката и е упълномощило друго лице);
10. Други документи според особеностите на имота, напр. смъртен акт, акт за раждане, документ за развод, удостоверение за брак и т.н. ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР

Предварителният договор за продажба на недвижим имот се сключва между продавача и купувача. Той съдържа основните елементи на окончателния договор (данни за продавача и купувача, данни за имота, цена, срокове и т.н.). Предварителният договор за продажба на недвижим имот не прехвърля правото на собственост върху имота. С него само се поема задължение в бъдеще да бъде сключен окончателен договор, с който да се прехвърли правото на собственост върху имота.

Предварителният договор трябва да е в писмена форма. При подписването му Купувачът плаща на Продавача капаро, обикновено 10% от стойността на имота.

ПРОВЕРКА ЗА ТЕЖЕСТИ НА ИМОТА

Преди изповядване на сделката пред нотариус е необходимо в службата по вписванията да се извърши проверка за тежести на имота. Ако имотът има тежести, при продажба те се прехвърлят на новия собственик и той става отговорен за тях.

ИПОТЕКИРАН ИМОТ

Възможно е да се извърши продажба на ипотекиран недвижим имот. Купувачът трябва да е запознат с условията на ипотечния договор и сам да прецени как да постъпи. Има две възможности:
• Купувачът да погаси кредита и ипотеката да се заличи от нотариалните книги, след което сделката да се изповяда пред нотариус и продавачът да получи останалата сума.
• Купувачът да поеме изплащането на кредита за определения в договора срок. В този случай се сключва договор между него и кредитора.

СЪСОБСТВЕНОСТ

Имот, който е съсобственост, може да бъде продаден. Има две възможности:

Първи вариант. Ако всички съсобственици желаят да продадат имота и са постигнали съгласие с цената, те трябва да се явят пред нотариус и да потвърдят своето съгласие за продажба. Възможно е вместо да губят ценно време, да упълномощят с нотариално заверено пълномощно един от съсобствениците, който да представлява останалите в процеса на организацията на сделката и при изповядването й пред нотариус.

Втори вариант. Ако някой от съсобствениците не желае да продава, имотът не може да бъде продаден като цяло. В този случай съсобственикът, който желае да продаде своята идеална част от имота, трябва да я предложи първо на другите съсобственици и то на цената, с която ще продава. Ако от тях последва писмен отказ да закупят неговата част, може да я обяви на пазара. При положение, че продавачът-съсобственик продаде своята идеална част на по-ниска цена от предложената на бившите си съсобственици, то последните имат право да предявят иск за разваляне на сделката.

ПРАВА НА ПРОДАВАЧА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ, КОГАТО КУПУВАЧЪТ НЕ Е ЗАПЛАТИЛ ДОГОВОРЕНАТА ЦЕНА

При голяма част от продажбите заплащането става непосредствено преди изповядването на сделката пред Нотариуса. Възможно е при взаимно споразумение между двете страни, плащането на цената (или на част от нея) да се извърши разсрочено или в по-късен момент. Това задължение се отразява в нотариалния акт.

В практиката има и случаи, когато купувачът, поради различни причини, не заплаща цената на купения имот. Тогава продавачът има следните възможности:
1. Да заведе дело и да поиска купувачът да бъде осъден да заплати цената на имота заедно с лихвите, както и обезщетение за пропуснати ползи и за вреди, които са настъпили за продавача (напр. доходи от наем, разноски за продажбата, и др.).
2. Да поиска от съда да му издаде изпълнителен лист за плащане на цената от купувача. С изпълнителния лист продавачът завежда дело срещу купувача при съдебен изпълнител. В седемдневен срок от връчването на призовката, купувачът може да предяви възражение с писмени доказателства, че не дължи сумата, т.е.- че вече е платил.
3. Да предяви пред съда иск за разваляне на договора за продажба на имота. Това не може да стане, ако купувачът дължи незначителна сума.
4. Да поиска на базата на взаимно разбирателство купувачът да заплати цената на имота, макар и със забава, но с лихвата и обезщетението за вредите.

ЗАКУПУВАНЕ НА НЕДВИЖИМ ИМОТ В БЪЛГАРИЯ ОТ ЧУЖДЕНЕЦ

Съгласно Закона за собствеността чужденци и чуждестранни юридически лица могат да придобиват право на собственост върху сгради и ограничени вещни права върху недвижим имот в страната. Те не могат да придобиват право на собственост върху земя, освен ако за конкретния случай има ратифициран, обнародван и влязъл в сила международен договор. Другата възможност е чуждестранното лице да регистрира в България търговско дружество. Тогава ще може да придобие всякакви недвижими имоти.
Граждани и юридическите лица на държавите – членки на Европейския съюз, или на държавите – страни по Споразумението за Европейското икономическо пространство, могат да придобиват право на собственост върху земя при спазване на изискванията, установени със закон, какъвто в България все още не е приет, в съответствие с условията на Договора за присъединяване на Република България към Европейския съюз.

ЖИЛИЩНО КРЕДИТИРАНЕ

Вече почти всички банки предлагат на гражданите различни кредити за покупка на недвижими имоти – жилища, къщи, вили, ателиета, гаражи; строителни парцели, предвидени за жилищно или вилно застрояване и др. Най-общо условията са следните:
• Максимален размер на кредита – зависи най-вече от вида и състоянието на недвижимия имот и доходите на кредитоискателя.
• Сочност на заема – до 20 – 25 години и по преценка на банката. Дава се възможност и за гратисен период.
• Годишен лихвен процент – варира. Зависи от обезпечението по кредита – ипотека, залог за вземане върху влог и дали доходите на кредитоискателя са обследвани или не. Някои банки отпускат на лоялните си клиенти кредити с лихвен процент, по-нисък от действащия. Някои банки изискват документ, който удостоверява необходимостта от ползване на жилищен кредит – предварителен договор за покупко-продажба, нотариален акт с уговорено отложено плащане, заповед за продажба или др. Други банки отпускат кредити без клиента да има предвид конкретен недвижим имот. Анализират доходите на кредитоискателя и го информират за възможностите да получи кредит. След това банката дава няколко месеца за търсене и избор на имот. Най-често за обезпечение по кредита се приема ипотека на имота, предмет на закупуване. Обикновено банката сключва имуществена застраховка на имота за срока на кредита.

Кредитите за строителство, довършителни работи и подобрения често се ползват на етапи, като банките осъществяват финансов и технически контрол по целевото влагане на средствата.

За отпускане на кредит е особено важна възрастта на кредитоискателя. Повечето банки взимат под внимание и имат собствени изисквания относно сборът от възрастта на кредитоискателя и срока на кредита в какви граници да варира.

На договорна основа се конкретизират всички елементи на жилищния кредит, включително начин на ползване и издължаване, приетите обезпечения, санкции при нарушаване на договорните условия и други допълнителни условия.

ИСКАНИ ОТ БАНКИТЕ ДОКУМЕНТИ ЗА ЖИЛИЩЕН КРЕДИТ

Изложените по-долу документи могат да бъдат изисквани от банката в зависимост от конкретния случай. I. Документи, удостоверяващи самоличността и доходите на кредитоискателите :

1. Документи по образец на Банката- Искане за кредит; Декларация за свързани лица;
2. Копия от документи за самоличност /лични карти/;
3. Трудов договор и анекси към него / Договор за възлагане на управление / Граждански договори; Удостоверение за трудова заетост / Служебна бележка; Сметки за изплатени суми / хонорарни листове;
4. Договори за наем ; Документи за собственост на имотите, отдавани под наем; Разписки;
5. Документи по регистрацията на търговеца /съдебна регистрация, БУЛСТАТ, данъчна регистрация/;
6. Заверена ДД по чл.59 от ЗДДФЛ за предходен отчетен период /при патентна дейност/;
7. Заверена ДД по чл.50 от ЗДДФЛ и ОПР на предходен отчетен период; ОПР за текущ отчетен период;
8. Заверена ДД по чл.92 от ЗКПО, ОПР, Баланс за предходен отчетен период; ОПР и Баланс за текущ отчетен период;
9. Декларация за доходите на кредитоискателите;
10. Декларация за заведени дела;

II. Документи, удостоверяващи самоличността, гражданското състояние и наличието/липсата на публични задължения на кредитоискателите и собствениците на имота, който ще се купува/ипотекира :

1. Копия от лични карти на собствениците на имота, който ще се купува / ипотекира;
2. Удостоверения за семейно положение /Удостоверения за граждански брак/ на кредитоискателите и собствениците на имота, който ще се купува/ипотекира;
3. Удостоверения по чл.87, ал.6 от ДОПК за кредитоискателите;
4. Удостоверение за актуално правно състояние;
5. Удостоверение на липса на данъчни задължения;
6. Протокол с решение на компетентния орган на юридическото лице – собственик на имота, който ще се ипотекира;
7. Оценка на имота, който ще се ипотекира;
8. Застраховка на имота, който ще се ипотекира.

III. Документи, удостоверяващи целта на кредита и собствеността върху имота/имотите/ – предложени за обезпечение / за готови жилища/ :

1. Предварителен договор за покупко-продажба;
2. Документи за собственост на имота, който ще се купува;
3. Удостоверение за данъчна оценка на имота, който ще се купува;
4. Документи за собственост на друг имот, който ще се ипотекира, ако има такъв ; (В случай на наследствени имоти – удостоверение за наследници на наследодателя и документи, удостоверяващи правото на собственост на наследодателя);
5. Удостоверение за наличие /липса на вещни тежести върху имота, който ще се ипотекира, за срок не по-малък от 10 години;

IV. Документи, удостоверяващи целта на кредита и собствеността върху имота/имотите/ – предложени за Обезпечение / при закупуване на имот в строеж/ :

1. Документи за собственост /нот. акт/;
2. Актуална скица – виза за проектиране;
3. Разрешение за строеж;
4. Одобрени архитектурни проекти;
5. Протоколи за заверени коти и нива, вкл. „било”;
6. Удостоверение по чл.181 от ЗУТ за изпълнен „груб строеж ”;
7. ПСД /Проекто-сметна документация за стоителните/довършителните работи – обект на финансране;
8. Документи за собственост на друг имот – обезпечение по кредита; В случай на наследствени имоти – удостоверение за наследници на наследодателя и документи, удостоверяващи правото на собственост на наследодателя;
9. Удостоверенията за наличие/липса на вещни тежести, издадени от Службата по вписванията по местонахождение на имота са : – за апартамента със срок от разрешение за строеж до днешна дата; – за земята, на която се строи / УПИ/ за срок не по-малък от 10 години. Възможно е двете удостоверения да са на една бланка, на която изрично е посочено, че са за апартамент № … и за земя /УПИ/ за срок не по-малък от 10 години.

V. В случай, че имотът който се купува е различен от имота, който се ипотекира :

Документи по отношение на закупувания имот:

. Предварителен договор за покупко-продажба;
2. Документи за собственост или за отстъпено право на строеж върху дворното място, в което се изгражда имота;
3. Актуална скица – виза за проектиране;
4. Разрешение за строеж;
5. Протоколи за заверени коти и нива /до нивото, до което е достигнало строителството/;

Документи по отношение на имота – обезпечение по кредита :

1. Документи за собственост; В случай на наследствени имоти – удостоверение за наследници на наследодателя и документи, удостоверяващи правото на собственост на наследодателя;
2. Удостоверение за наличие /липса на вещни тежести, издадено от Службата по вписванията, за срок не по-малък от 10 години;


В качеството ми на консултант към Банка ДСК, аз ви оказвам пълно съдействие при ипотечно и потребителско кредитиране. Работя в тясно сътрудничество с финансисти и експерти. Възползвайте се от експертната безплатна консултация. Ще ви спестя време и ще помогна при подготовката на цялата документация за Вашия имот и/или заем. Процеса на одобрение на кредит ще бъде максимално бърз за Вас.

Вземете информирано решение!

Ще ви съдействам, защото моя задача е да защитя Вашите интереси.

Свържете се с мен за повече информация и съдействие на телефон 0878 22 36 09,

Десислава Щебетовска.

ВАЖНО: Фирмата не е кредитен посредник по смисъла на ЗКНИП и не подлежи на регистрация по чл. 51 от ЗКНИП и Наредба №19 от 20 октомври 2016г на БНБ.





Най-четени публикации за имоти:


Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *

Този сайт използва Akismet за намаляване на спама. Научете как се обработват данните ви за коментари.

8 мнение в Покупка на имот – плащане на цена

  1. Мирослав Христов каза:

    Здравейте! Предстои ми покупка на имот. Част от средствата са лични част ще са помощ от родители. Възможно ло е при изппвядването на сделката част от парите да са от моя сметка, а останалата пт тази на родителите ми?

    1. Десислава Щебетовска каза:

      Здравейте,
      отговарям на Вашия въпрос тук: https://youtu.be/DXv-ANQTtAc
      С уважение,
      Десислава Щебетовска

  2. Тодор каза:

    Здравейте, предстои ни покупка на недвижим имот със собствени средства. Искат ни подробно доказване на произход на сумата.
    Моля за повече яснота, тъй като основно са спестявания с течение на годините. Какво се описва в подобен случай? Колко подробно трябва да е при положение, че няма как да се опише преди 10г как и от какво е спестена определена сума пари….

    1. Десислава Щебетовска каза:

      Здравейте Тодор,
      отговор по вашия имотен казус ще намерите тук: Защо агенциите за имоти, нотариусите, адвокатите, банките искат от вас попълване на декларация за произход на средства
      Видео: https://youtu.be/YZq_cL6OaYo
      С уважение,
      Десислава Щебетовска

  3. Силви Занева каза:

    Здравейте, имам следния казус: Предстои ми да направя покупко-продажба на имот който е между роднини. Като в покупко-продажбата е вписано, че в него ще живее възрастен човек до смъртта му. Сумата на която е оценен имота е 10 100 лв. Как е възможно да се документира покупна цена, като искаме сумата да е малко по-малка, за да избегнем банково плащане поради причина че продавача няма банкова сметка и няма възможност да си направи. Възможно ли е чрез някакъв вид документ при нотариус да впишем, че е заплатена сумата като броим на ръка сумата пред нотариуса? Това законов документ доказващ плащането(осъществяването) на сделката ли е? Интересува ме този казус, тъй като човека от който ще бъде закупено жилището след смъртта си ще има преки наследници и по закон те могат да имат претенции върху имота и да се наложи отново да заплащаме имота или да го загубим въпреки, че е закупен първоначално от продавача. Благодаря и се надявам да сте разбрали въпросите ми.

    1. Десислава Щебетовска каза:

      Какво означава запазена част?
      Какво означава Запазено право на ползване?
      Относно изповядване на сделка на цена под данъчна оценка: Подобна сделка не се тълкува съвсем законосъобразно и аз не препоръчвам да извършвате сделки под тази оценка. Това е друга тема, в която няма да задълбавам отговаряйки на въпросите ви.
      Накратко пояснения за дарение и завещание, и отговор на вашия казус ще намерите в https://shtebetovska.com/5837/pojupka-na-imot-saszapazeno-pravo-na-polzvane

      Благодаря за въпроса,
      С уважение

  4. Веселин Люцканов каза:

    Здравейте. Интересува ме кой орган издава „Удостоверение, че сградата е изградена по одобрен архитектурен план“ и какъв е реда купувач на НИ да се сдобие с това Удостоверение. На пазара на НИ се предлагат апартаменти претърпяли архитектурни промени (местене или премахване на стени, уголемяване на апартамента за сметка на непокрита тераса и др. подобни) – някои с характер на незаконно строителство. Благодаря предварително за отговора Ви.

    1. Десислава Щебетовска каза:

      Удостоверение, че сградата е изградена по одобрен архитектурен план е нужно когато в имота е извършено строителство, което не е отразено в нотариалния акт. Обърнете се към главния архитект на съответната община за становище и издаване на удостоверението.

      Ако купувате имот с извършени ремонти в него, които по един или друг начин са засегнали конструкцията на сградата, поискайте от продавача да ви предостави становище от конструктур и архитект, че направените промени не засягат носещи стени и не влияят на здравината и не увреждат конструкцията на сградата.

      Да, има апартаменти на пазара, които са претърпели архитектурни промени и действително някои от тях са с характер на незаконно строителство. Редно е за всички тези промени, преди тяхното извършване хората да се консултират с квалифицирани специалисти по конструктивна част и архитекти, които да направят проект.
      В ЗУТ е описано кога и на какво може да се правят ремонти, какво е нужно да бъде спазено, от кого се иска разрешение, какви документи се предоставят предварително за да бъде одобрено преустройство или промяна в архитектурния план на сградата или част от нея.

      Ваша, Десислава Щебетовска