Разрешително за строителство и още нещо

 

ОСНОВЕН И ТЕКУЩ РЕМОНТ НА СГРАДИ

ОСИГУРЯВАНЕ НА ГРАДО/УСТРОЙСТВЕНА ОСНОВА

ЗАКОННО И НЕЗАКОННО СТРОИТЕЛСТВО

ПРОМЯНА ПРЕДНАЗНАЧЕНИЕTO НА ОБЕКТИТЕ И ДРУГИ ВЪПРОСИ

от арх. Антон Каравелов, експерт по ТСУ и устройство на територията

 

ОБЩИ ПОЛОЖЕНИЯ

Въпросите, свързани с осигуряването на градо/устройствена основа, провеждането на задължителни процедури на общите и подробни устройствени планове – ОУП и ПУП/ПРЗ, проблемите свързани с основния и текущия ремонт на сградите, промяната на предназначението на строежите, изработването, съобщаването, съгласуването и одобряването на инвестиционните проекти, издаването на разрешение за строеж, откриване на строителна площадка и самото изпълнение на строителството, както и финализирането на строежите и въвеждането им в редовна експлоатация, всичко това е предмет на основния закон – Закона за устройството на територията – ЗУТ/1. Застъпени са и случаите, при които се допускат отклонения от строителните книжа и се регистрира допускане на незаконно строителство, с всички отрицателни последици от това, административно-наказателна дейност, засягаща направените нарушения по разпоредбите на ЗУТ и подзаконовите разпоредби. На законодателите не са убягнали и някои въпроси по собствеността и съсобствеността на недвижими имоти, свързани със застрояването в урегулираните поземлени имоти – УПИ. Накратко, всички въпроси на проектирането и строителството са включени за решаване от Закона, макар че имаше на времето далновидни предложения, с отменянето на Закона за териториално и селищно устройство/2 (1973 г. – 2001 г.), да се приемат два закона. Първият – а) да третира изключително и по-подробно пространственото планиране и устройство на територията, а вторият – б) самото изпълнение на строителството и строително-инвестиционния процес. Тези и други разумни предложения, се обсъждаха дълго време, в резултат на което беше приет само един закон – ЗУТ. За разлика от предходните закони – Закона за благоустройството на населените места и Закона за териториално и селищна устройство, ЗУТ няма правилник, а ролята за детайлизиране и допълнителни обяснения по него се изпълняват от публикуваните десетки наредби.

 

ОСИГУРЯВАНЕТО НА ГРАДО/УСТРОЙСТВЕНА ОСНОВА НА СТРОЕЖИТЕ – ВЪПРОСИ, СВЪРЗАНИ С ТОВА 

За изпълнението и регламентирането на законно строителство е необходимо да се направи първата крачка – да се изработят, съгласуват и одобрят: общи и подробни градо/устройствени планове. Ако теренът е в урбанизирана територия, проблеми няма да има. Действащи Общи и Подробни устройствени планове (ОУП и ПУП), има в по-голямата част на населените места у нас. Ако обаче не сте съгласни с предвижданията на ПУП /план за регулация и застрояване/ и вашите инвестиционни намерения са съвсем други, е необходимо да се подаде заявление до кмета на общината (района), и на основание чл. 135, ал. 1 от ЗУТ да се иска промяна на ПУП или изработване на нов ПУП. За целта към заявлението трябва да се приложи скица – предложение за инвестиционната инициатива на възложителя (собственик), която може да се разгледа и приеме от Експертния съвет по устройство на територията към общината – ЕС на УТ. В последното изменение и допълнение на ЗУТ (ДВ, бр. 17 от 06.03.2009 г.), СЕ ИЗИСКВА ПРЕДСТАВЯНЕ И НА ЗАДАНИЕ ЗА ПРОЕКТИРАНЕ, одобрено от органи на общината и за разлика от преди, вместо разрешение за промяна на ПУП/ПРЗ, на кмета на общината, понастоящем се изисква издаване на заповед, подписана от:

– главния архитект на общината – когато актът се издава от кмета на общината и се отнася конкретно само за територията на съответната община;

– кмета на общината – когато актът се издава от съответния областен управител и се касае за обхват на територия на две или повече общини от страната;

– кмета на общината и областния управител – когато актът се издава от министъра на регионалното развитие и благоустройство, за повече от една област от територията на страната.

Изработеният проект за План на регулация и застрояване – ПРЗ от проектанти с пълна проектантска правоспособност (в последното изменение на ЗУТ се добавя), че същият се подлага на обществено обсъждане, преди внасянето му в ЕС по УТ (ДВ, бр. 17 от 2009 г.). ПУП/ПРЗ или работния устройствен план – РУП могат да бъдат съобщени на заинтересованите лица  преди разглеждането и приемането им, за да се установи, какви са исканията и предложенията на тези собственици на УПИ, по смисъла на разпоредбата на чл. 149, ал. 2 от Закона за устройството на територията.

Проектопланът са съобщава на заинтересованите лица, като съобщението се прави по Административно процесуалния кодекс (с разписен лист с дата и подпис), освен това се поставя в сградата на общината и се обнародва в поне един местен вестник. Случаите се отнасят, когато обхватът на територията е до три квартала, а в Държавен вестник – при повече от три квартала. С поредното изменение на ЗУТ, обхватът до три квартала остава само за столицата и градовете с районно деление, и един квартал за другите населени места в страната. В 14-дневен срок заинтересованите страни могат да подават до кмета на общината предложения, възражения, жалби и други. Проектопланът, заедно с възраженията се разглеждат и приемат (или се отхвърлят) от ЕС по УТ. Последният не одобрява нищо, а е държавно-обществен орган, който има съвещателни функции. При условие че всичко в проекта е законосъобразно Експертният съвет предлага да се издаде заповед от кмета на общината за одобряването му. Когато обхватът е над три квартала, приемането се извършва с решение от общинския съвет. За втори път заинтересованите лица могат да подават жалби, чрез общината до областните административни съдилища, по чл. 215 от ЗУТ и след решението на съда планът влиза в сила. Съдът не може да предлага изменения или допълнения на проектоплана, а само го приема по законосъобразност или го отхвърля. За УПИ, по които няма постъпили жалби или възражения, влизането им в сила се счита след изтичане на срока от 14 дни (възможността за подаване на възражение, жалби и предложения).


ИЗДАВАНЕ НА ВИЗА ЗА ПРОУЧВАНЕ И ПРОЕКТИРАНЕ

Тази виза представлява копие-извадка от ПУП/ПРЗ, като се издава на основание чл. 140 от ЗУТ от главния архитект на общината и съдържа следните данни:

а) въпросния поземлен имот, предмет на проектоплана;

б) съседните поземлени имоти, заедно със застрояването в тях (което много често се забравя);

в) допустимата височина на сградите; „П“ – плътност на застрояване; Кинт – коефициента на интензивност на застрояване, процента на озеленяването в УПИ, и други данни, отнасящи се до конкретното застрояване в урегулирания поземлен имот – УПИ;

г) евентуални допустими отклонения, по смисъла на чл. 36 ал. 1 до ал. 5 включително от ЗУТ (Раздел V – Отклонения от правилата и нормативите на застрояване).

В територии на населени места предвидени за ниско застрояване, строителството може да започне с издаването само на виза за проучване и проектиране, ако по ПУП/ПРЗ се предвижда свободно и свързано застрояване само на два имота.

 

ИЗРАБОТВАНЕ И ПРОЦЕДУРИ ПРИ ИВЕСТИЦИОННИ ПРОЕКТИ

Визата е един вид разрешение за поръчка и изработване от проектанти с пълна проектантска правоспособност (ППП), комплект от инвестиционни проекти. На основание чл. 229, ал. 1 от ЗУТ, физическите лица могат да извършват проучвателни и проектантски дейности, ако притежават ППП, съобразно придобитата им специалност и образователно-квалификационната степен. Подробности по правата и задълженията на архитектите и инженерите могат да се намерят в Закона за камарата на архитектите и инженерите в инвестиционното проектиране – ЗКАИИП/3. Специалистите трябва да са редовни и отчетени членове на съответните камари, а сключените от тях договори с възложителите – да са регистрирани в тези камари. Изработените проекти следва да отговарят на изискванията на Наредба № 8 от 2001 г. за обема и съдържанието на инвестиционните проекти/4 и Наредба № 7 от 2003 г. за правила и нормативи за устройството на отделните видове територии и устройствени зони/5. По-нататък възложителят представя със заявление в деловодството на общината (района) следните проекти и документи:

1. Документ за собственост (или отстъпено право на строеж за изграждане на обект върху чужд терен – получилият у нас гражданственост термин „суперфиция“);

2. За сгради на жилищностроителни кооперации – ЖСК, се изисква влязло в сила решение на общото събрание за приемане на проекта, съгласно изискванията на чл. 28 от Закона за ЖСК/6;

3. Виза за проучване и проектиране в случаите по чл. 12, ал. 3, чл. 41, ал. 2, чл. 50, 51, 59, чл. 133, ал. 6 и чл. 134, ал. 6 от ЗУТ (ДВ, бр. 77 от 27.09.2005 г.);

4. Три копия от инвестиционните проекти, определени по чл. 139, ал. 1 от ЗУТ: архитектурна и конструктивна част на проектите, както и за инсталации, без които обектът не може да функционира нормално;

5. Решение за оценка на въздействие върху околната среда по реда на ЗООС (при необходимост);

6. Оценка за съответствие със съществените изисквания към строежите, по чл. 142, ал. 6, т. 1 от ЗУТ – с приемане от Експертния съвет на общинската администрация, или по чл. 142, ал. 6, т. 2 – с комплексен доклад, съставен от лицензирано лице – фирма, несвързана с проектанта – който доклад е задължителен за обектите от 1-ва, 2-ра и 3-та категория, съгласно Наредба № 9 за лицензиране на лицата, упражняващи строителен надзор/7. Всички планове и документи са описани в чл. 144 от ЗУТ.

Инвестиционните проекти се одобряват, след представяне в общината на положителни становища на експлоатационните дружества. Проектите се обявяват на заинтересованите страни по реда на чл. 149, ал. 2 от ЗУТ и се одобряват от главния архитект на основание чл. 145 от ЗУТ. Едновременно с това, ако възложителят е пожелал в заявлението си, може да се издаде и разрешение за строеж Недоволните страни могат да подадат жалби и възражения по инвестиционните проекти и разрешението за строеж по реда на чл. 216 от ЗУТ до началника на съответната регионална Дирекция за национален строителен контрол (РДНСК). Жалбите и протестите срещу тези актове спират изпълнението им. От друга страна решенията и заповедите на началниците на РДНСК могат да се обжалват по чл. 215 от ЗУТ – пред окръжните административни съдилища (като неоценяеми индивидуални административни актове по чл. 214 от ЗУТ).

По влезлите в сила инвестиционни проекти се издава разрешение за строеж, за което в 7-дневен срок се уведомява РДНСК (чл. 149, ал. 5 от ЗУТ). Разрешението за строеж следва да съдържа всички фактически и правни основания за издаването му, условията за изпълнение на строежа. В него се вписват и премахването на сгради и постройки, които са без режим на застрояване, или запазването им за определен срок до завършване на новия строеж. Разрешението за строеж се издава за целият строеж. По изключение, то може да бъде издадено за отделен етап, етаж или секция, ако те могат да се изпълняват и въвеждат в експлоатация самостоятелно (чл. 152, ал. 2 от ЗУТ). Одобрените инвестиционни проекти и разрешението за строеж са взаимно свързани. Ако възложителят не направи необходимото след одобряването на инвестиционните проекти в срок от една година, да получи разрешение за строеж, последните губят действието си по право. Интересно е да се отбележи, че в недвижим имот, в който съществува незаконен строеж, разрешение за строеж не се издава, докато той не се узакони или бъде премахнат. За сведение, в бъдеще незаконни строежи не могат да се узаконяват, тъй като от 2003 г. разпоредбите на чл. 226 и чл. 227 от ЗУТ са отменени, като процедури за узаконяване, както е в повечето страни, членки на Европейския съюз – случаите са когато се строи законно, обектът се закриля от закона и държавата, или ако се строи незаконно строителство се премахва.

ПО – ДОЛУ  ще разгледаме подробно останалите въпроси, във връзка откриването на строителна площадка, проблемите със самото изпълнение на строителство, за ремонтите, промяната на предназначението на сгради и помещения, за незаконното строителство и узаконяването му и други въпроси, вълнуващи читателите – специалисти и граждани.

ДО ТУК ПРИЛОЖЕНИ НОРМАТИВНИ ДОКУМЕНТИ:

1. Закон за устройство на територията – ЗУТ, ДВ, бр. 1 от 02.01.2001 г., влязъл цялостно в сила от 31.03.2001 г., изменян над 30 пъти, последно в ДВ, бр. 17 от 06.03.2009 г.;

2. Закон за териториално и селищно устройство – ЗТСУ, ДВ, бр. 29 от 10.04.1973 г. – отменен;

3. Закон за камарата на архитектите и инженерите в инвестиционното проектиране – ЗКАИИП, ДВ, бр. 20 от 04.03.2003 г., посл. изм., ДВ, бр. 59 от 20.07.2007 г. и бр.13 от 08.02.2008 г.;

4. Наредба № 4 от 2001 г. за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти, ДВ, бр. 51 от 05.06.2001 г., БСА, кн. 5 от 2001 г., бр. 68 от 2004 г. и бр. 51 от 21.06.2005 г.;

5. Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони, ДВ, бр. 3 от 13.01.2004 г., изменена и допълнена в бр. 10, 11, 51 и 63 от 2005 г., бр. 41 от 22.04.2008 г.;

6. Закон за жилищностроителните кооперации – ЗЖСК, ДВ, бр. 55 от 14.07.1978 г., бр. 59 от 26.05.1998 г.;

7. Наредба № 9 от 2001 г. за лицензиране на лицата, упражняващи строителен надзор, ДВ, бр. 58 от 29.06.2001 г.
След като са осигурени строителни книжа по смисъла и изискванията на чл. 36 от Заключителните разпоредби (ЗР) на Закона за устройство на територията – ЗУТ/1, които книжа обхващат:
1) всички необходими съгласувани и одобрени инвестиционни проекти за извършване на строежа и на строително-монтажните работи – СМР;
2) разрешението за строеж, или актът за узаконяване (когато беше възможно да се строи незаконно преди 2003 г., а след това да се търсят законни и „незаконни“ начини да се узаконяват строежи);
3) протоколите за определяне на строителна линия и ниво.

Следващата стъпка е да се открие строителна площадка и да започне самият строеж (строително – монтажни работи), по смисъла на чл. 157 от ЗУТ. Тази процедура обхваща следните действия:
а) Съставяне на протокол за откриване на строителна площадка, като това се счита за дата за започване на строителството;
б) Определяне на строителна линия и ниво;
в) Означаване на регулационния и нивелетен репер;
г) В протокола се определят мерки за осигуряване на безопасни и здравословни условия на труд, както и безопасност на движението и опазване на съседни сгради;
д) Представя се от възложителя договор за изпълнение на строежа от строител, който е вписан в Централния професионален регистър, освен ако строежът е от такава категория, за която не се изисква вписване на строителя в регистъра (чл. 157, ал. 2 от ЗУТ – допълнен в ДВ, бр. 108 от 29.12.2006 г.).

КАКВО ПРЕДСТАВЛЯВА СТРОИТЕЛНАТА ПЛОЩАДКА?
По изискванията на § 5, т. 37 от ДР на ЗУТ, тя представлява теренът, необходим за извършване на строежа и определен с инвестиционния проект, или с границите на поземления имот, в който се извършва строителството (ДВ, бр. 76 от 20.09.2005 г.). Тя се огражда с временна ограда, като при нужда може да се заеме част от тротоара или уличното платно (което се вписва в разрешението за строеж), за което се дължи наем от възложителя на общината, определен от Наредба на съответната общинска администрация). На площадката задължително се поставя табела, с наименованието на строежа, номера и датата на разрешението за строеж, трите имена на техническия ръководител и лицето, упражняващо строителен надзор и други данни. Строителните книжа се съхраняват на самия строеж, с оглед да са налице, при извършване на проверки от централните и местни контролни органи.

КАКВО ОЗНАЧАВАТ СТРОИТЕЛНИ И МОНТАЖНИ РАБОТИ (СМР)?
СМР означава работите, чрез които строежите се изграждат, ремонтират, реконструират, преустройват или възстановяват (§ 5, т. 40 от ДР на ЗУТ). Необходимо е да се спрем по-подробно на тези действия на строителите, като обясним смисъла и съдържанието им, защото се допускат много пропуски и грешки, което предизвиква спорове и съдебни дела, между участниците в строително-инвестиционния процес. Ремонтите на сградите могат да бъдат два вида: основен ремонт и текущ ремонт. ОСНОВЕН РЕМОНТ на строежа е частично възстановяване и/или частична замяна на конструктивни елементи, основни части, съоръжения и инсталации на строежа, както и строително-монтажните работи, с които първоначално вложени, но износени материали, конструкции и конструктивни елементи, се заменят с други видове, или се извършват нови видове работи, с които се възстановява експлоатационната им годност. ТЕКУЩ РЕМОНТ на строежа е подобряването и поддържането в изправност на сградите, постройките, съоръженията и инсталациите, както и вътрешни преустройства, при които не се засяга конструкцията на сградата, извършват се действия, като премахване, преместване на съществуващи, неносещи зидове и направа на отвори в тях, когато засягат конструкцията на сградата и промяната на предназначението на помещенията и натоварванията в тях (§ 5 т. 42 и т. 43 от ДР на ЗУТ от 2003 г.).
Задължително следва да се извършва обследване от инженер-конструктор на сграда, при интервенция по нея. НЕРАЗБИРАНЕ ИМА и при ПРОМЯНА НА ПРЕДНАЗНАЧЕНИЕТО НА СГРАДИ И ПОМЕЩЕНИЯ, както и на части от тях. Това означава промяна на начина на ползване, при което не се извършват строителни и монтажни работи, съгласно съответстващите им кодове, представляващи основни кадастрални данни и определени, съгласно Закона за кадастъра и имотния регистър – ЗКИР/2, и нормативните актове за неговото прилагане. Има се предвид Наредба № 3 от 2005 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри/3 и други наредби.

РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СГРАДА е възстановяване, замяна на конструктивни елементи, основни части, съоръжения и инсталации и изпълнението на нови такива, с които се увеличават носимоспособността, устойчивостта и трайността на строежите. Това напълно се покрива с разпоредбата на чл. 169, ал. 1, т. 1, в която е добавено още „ и на земната основа при експлоатационни и сеизмични натоварвания“. Такива са и условията за проектирането, изпълнението и поддържането на строежите, по изискванията на ЗУТ и подзаконовите разпоредби.
По време на строителството задължително, както и своевременно се съставят актове и протоколи по Наредба № 3 от 2003 г. със същото название/4. Образците дадени в нея са от № 1 до № 15. Протокол обр. 16 се съставя от държавна приемателна комисия (ДПК), назначена от началника на ДНСК, за обектите от 1-ва до 3-та категория включително. Тя работи по изискванията на Наредба № 2 от 2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Р. България и минималните гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти/5. По разпоредбата на чл. 178, ал. 1 от ЗУТ, НЕ СЕ РАЗРЕШАВА ДА СЕ ОБИТАВАТ И/ИЛИ ПОЛЗВАТ СТРОЕЖИТЕ, ПРЕДИ ДА БЪДАТ ПРИЕТИ ПО СЪОТВЕТНИЯ РЕД. Строежите от 4-та и 5-та категория само се регистрират в общината, съгласно разпоредбата на чл. 177, ал. 3 от ЗУТ. Документацията не се одобрява, а само се регистрира с подпис и печат от органи на общината и се издава удостоверение за въвеждане в експлоатация. Строежите от 6-та категория не подлежат на приемане или въвеждане в експлоатация, съгласно разпоредбата на чл. 178, ал. 2 от ЗУТ. Строежите не се въвеждат в експлоатация когато има съществени причини. КАТО НАПРИМЕР:

1. не са изпълнени мероприятията предвидени в част „Вертикална планировка“ по одобрения инвестиционен проект;
2. не са премахнати съществуващи сгради и постройки, които не са включени в режима на застрояване, и са посочени във визата за проучване и проектиране за премахване;
3. не са завършени фасадите на сградите и постройките, съобразно одобрения инвестиционен проект;
4. в ДВ, бр. 103 от 23.12.2005 г. бе добавен в ЗУТ следния текст: „не са изпълнени мероприятията по изграждане на улици, пътища или алеи, съгласно чл. 69 от ЗУТ, за курортните, ваканционните селища, голф селищата, аквапарковете и в другите територии на рекреационни дейности, свързващи обекти с уличната или пътна мрежа и осигуряване до съответния поземлен имот“.
Специално за въведените у нас ТЕХНИЧЕСКИ ПАСПОРТИ НА СТРОЕЖИТЕ/6, бяха допълнени разпоредбите на чл. 176-а, чл. 176-б, чл. 176-в от ЗУТ в ДВ, бр. 76 от 15.09.2006 г. Определени са различни срокове за съставяне на технически паспорти на строежите, в случаите когато се завършват нови строежи, след реконструкция, основен ремонт, или преустройство на съществуващи строежи. Възложителят предоставя заверено копие от техническия паспорт на Агенцията по геодезия кадастър и картография, а в общините задължително се води регистър за техническите паспорти на основание чл. 5, ал. 5 и 7 от ЗУТ.
Много често заварени жилища или други обекти (по § 21 от ЗР на ЗУТ – законно изградени), не задоволяват нуждите на собствениците и те са принудени да ги пристрояват и надстрояват. Обикновено те не желаят да строят на друг терен по различни причини и тогава говорим за разрешаване на ПРИСТРОЙКИ И НАДСТРОЙКИ НА ЗАВАРЕНИ СГРАДИ. За тях важат всички други изисквания по отношение на създаването на устройствена основа, съгласуване и одобряване на инвестиционни проекти, издаване на разрешение за строеж, откриване на строителна площадка и въвеждане на строежите в редовна експлоатация. Изключение правят надстройките, за които не се определя строителна линия и ниво, а за начална дата за започване на строежа се счита, заверяването на заповедната книга на строежа.
От възложителите и проектантите следва да се има предвид разпоредбата на чл. 134, ал. 6 от ЗУТ, по смисъла на която: Когато при приложението на действащите ПУП/ПРЗ (РУП), се променя само разположението и конфигурацията на предвидените сгради, без да се изменят начинът (свободно и свързано) и характерът на застрояване (ниско, средно и високо строителство), както и правилата и нормативите за съответната устройствена зона, НЕ Е НЕОБХОДИМО ДА СЕ ИЗМЕНЯТ ТЕЗИ ПЛАНОВЕ. Конкретното застрояване в тези случаи се определя с виза за проучване и проектиране по чл. 140 от ЗУТ, издадена от главния архитект на общината. Това се отнася и за пристройките и надстройките на заварени строежи, с което се печели време.

Винаги следва да се съобразяваме със следните по-специални разпоредби:
а) когато недвижимия имот е съсобствен, на основание чл. 183 от ЗУТ, следва при разрешаването на нов строеж, пристрояване или надстрояване да се иска писмено съгласие, с нотариално заверени подписи от останалите съсобственици или собственици от етажната собственост. Съгласно множество Указания на Министерството на регионалното развитие и благоустройство, съгласие с нотариално заверени подписи се изисква винаги, когато това води до промяна на собственост, по чл. 182 и чл. 183 от ЗУТ. В съсобствен недвижим имот, когато се строи, надстроява или пристроява заварен строеж, се изисква 100 на сто съгласие на етажните собственици, както и по наскоро публикувания Закон за етажната собственост – ЗЕС/7, отменил дълго прилагания Правилник за управлението, реда и надзора на етажната собственост – ПУРНЕС/ 8.
б) Не се изисква одобряване на инвестиционен проект за строежите при издаването на разрешение за строеж по чл. 147, ал. 1 от ЗУТ. Това обхващат следните строежи:
1. СТОПАНСКИ ПОСТРОЙКИ със селскостопанско значение и строежите от допълващото застрояване, ако с решение на общинския съвет не е предвидено друго.
2. Монтаж на вътрешни инсталации, с изключение на съоръженията и уредбите с повишена степен на опасност.
3. Оранжерии със застроена площ до 200 кв. метра.
4. Басейни (открити и закрити) с обем до 100 куб. метра.
5. Подпорни стени с височина до 2,00 м над прилежащия терен, ако не са елемент на транспортно-комуникационни обекти.
6. Огради, паркови и градински елементи с височина до 1,00 м.
7. Изкопи и насипи с дълбочина или височина до 1,00 м и с площ до 30 кв. метра.
8. Надуваеми (пневматични) складове с покрита площ до 100 кв. м.
9. Строежите по чл. 55 от ЗУТ – временни открити паркинги, пазари за сергийна търговия, детски и спортни площадки и други подобни.
10. Преграждане със стъклени стени (остъкляване) на балкони и лоджии, с изключение на разположените към първостепенна улична мрежа, дефинирана в чл. 77, ал. 1, т. 1 от ЗУТ – І-ви клас – скоростни градски магистрали; ІІ-ри клас – градски магистрали; ІІІ-ти клас – районни артерии и ІV-ти клас – главни улици.
По така изброените обекти по т. 1, 3, 5, 6 и 10 се изисква да се представи становище от инженер-конструктор със съответните указания за изпълнението на строежите (чл. 147, ал. 2 от ЗУТ).
В ДВ, бр. 61 от 2007 г., беше отменена т. 11 на чл. 147 от ЗУТ, отнасяща се до консервационно – реставрационни работи на паметници на културата. При извършване на дейности по тях след тази дата, се изисква одобряване на инвестиционни проекти, при издаване на разрешението за строеж.
в) Не се иска съгласие от останалите съсобственици или етажни собственици при извършване на следните СМР, посочени в чл. 185 от ЗУТ, когато:
–     не се променя предназначението на помещенията;
–     не се отнемат общи части или помещения, и не се променя предназначението им;
–     не се променят общи части на сградата;
–     свързват се вътрешни инсталации с общи мрежи на електрическите, водопроводните и канализационни инсталации;
–     прекарват се нови инсталации през общи помещения, които не засягат отделни интереси или собственост на граждани;
–     в т. 6 на чл. 185, ал. 1 от ЗУТ, в ДВ, бр. 65 от 22.07.2003 г. се добави следния текст: „променя се предназначението на обекти, разположени в нежилищни сгради“; следователно съгласие на останалите съсобственици и/или етажни собственици се изисква при условията посочени по-горе само за жилищните сгради;
–     друга промяна се изразява в чл. 185, ал. 1, като се добавя т. 7 от ЗУТ в публикувания ДВ, бр. 103 от 23.12.2005 г. със следния текст: „ преустройството се извършва при условията на чл. 38, ал. 5, т. 6 от ЗУТ“. Това се отнася за нежилищни сгради, когато при промяна на предназначението не се допуска наднормено и шумово или друго замърсяване (Указание № 90-04-1177 от 20.11.2001 г. на МРРБ).
ИЗВОДИТЕ ОТ КАЗАНОТО ПО-ГОРЕ ЗА СПЕЦИАЛИСТИТЕ и ГРАЖДАНИТЕ Е, ЧЕ КОГАТО ТРЯБВА ДА СЕ ПОСТАВЯТ НЯКОИ КАЗУСИ ПО УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА, ТОВА ИЗИСКВА КОМПЛЕКСНО РАЗГЛЕЖДАНЕ И РЕШАВАНЕ, Т. Е. ПОЗНАВАНЕ В ДЪЛБОЧИНА НОРМАТИВНАТА УРЕДБА ПО ПРОЕКТИРАНЕТО И СТРОИТЕЛСТВОТО, КАКТО И ПРАВНИ ВЪПРОСИ, СЪОТВЕТНО И ПРОСЛЕДЯВАНЕТО НА ВСИЧКИ ИЗМЕНЕНИЯ И ДОПЪЛНЕНИЯ В ТЯХ (промени).

ПРИЛОЖЕНИ НОРМАТИВНИ ДОКУМЕНТИ:

1.     Закон за устройство на територията – ЗУТ, ДВ, бр. 1 от 02.01.2001 г., влязъл цялостно в сила от 31.03.2001 г., изменян повече от тридесет пъти, поредно в ДВ, бр. 17 от 06.03.2009 г.;
2.     Закон за кадастъра и имотния регистър – ЗКИР, ДВ, бр. 34 от 25.04.2000 г., в сила от 01.01.2001 г., посл., бр. 59 от 20.07.2007 г., бр. 36  от 04.04.2008 г.;
3.     Наредба № 3 за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри, ДВ, бр. 41 от 13.05.2005 г., БСА, кн. 7 от 2005 г., ДВ, бр. 16 от 21.02.2006 г.;
4.     Наредба № 3 от 2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството, ДВ, бр. 72 от 15.08.2003 г., БСА, кн. 5 от 2003 г., ДВ, бр. 37 от 2004 г., БСА, кн. 7 от 2005 г., ДВ, бр. 29 от 2006 г.;
5.     Наредба № 2 от 2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Р. България и минималните гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти, ДВ, бр. 72 от 15.08.2003 г., бр. 49 от 14.05.2005 г., БСА, кн. 5 от 2003 г.;
6.     Наредба № 6 от 2007 г. за техническите паспорти на строежите, ДВ, бр. 7 от 2007 г., бр. 38 от 2008 г.;
7.     Закон за етажната собственост – ЗЕС, ДВ, бр. 6 от 29.01.2009 г. в сила четири месеца по-късно, от 01.05.2009 г.;
8. Правилник за управление, реда и надзора на етажната собственост – ПУРНЕС, Известия, бр. 101 от 18.12.1951 г., посл., ДВ, бр. 21 от 1991 г., бр. 87 от 13.09.2008 г., отменен от Закона за етажната собственост – ЗЕС от 2009 година.

Източник: http://www.ka6tata.com

 





Най-четени публикации за имоти:


Временно мненията са затворени.