ДОКУМЕНТИ ПРИ ПОКУПКА

от Десислава Щебетовска март 21, 2012

Физическите лица, които купуват недвижим имот в България, се нуждаят само от паспорт или лична карта. Всички останали документи се съставят при заверяването на сделката при нотариус.

На първо място не трябва да се забравя, че за закупуване на имот е необходимо съгласие на съпруга или съпругата, което се попълва в присъствието на нотариус. Това може да стане както лично, така и чрез пълномощно.

Попълват се още декларация за гражданско състояние и семейно положение, декларация за произход на парите (няма нужда да се притеснявате, че трябва да носите справки, потвърждаващи доходите ви), декларации за липсата на непогасени, подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски.

Такса за нотариални услуги

Разходите по оформяне на сделката в България се заплащат изцяло от купувача. Те са в размер на 3-4% от данъчната оценка на цената на имота, която от своя страна се формира въз основа на площта, разположението и степента на амортизация на имота и е в размер на около 40% от пазарната му стойност.

Строителни документи

Първо- ако някой строителен предприемач все още ви поиска да заплатите „на зелено“, т.е. преди началото на строителството, сумата, най-добрият съвет, който може да ви бъде даден, е да откажете. Приетите стандарти са следните:

-строителство в начален етап- заплаща се предплата в размер на 10% от цената на жилището

-при получаване на акт 14 (Това е документът, който се дава, след като сградата е със завършен груб строеж. Актът е важен главно с това, че от този момент е реализирано правото на строеж и вече е предмет на разпоредителни сделки правото на собственост върху отделните обекти в зданието. Заедно с акта за констатиране се издава и удостоверение от общинската администрация по чл. 181, ал. 2 от ЗУТ. )- плаща се първа вноска в размер на 30% от сумата

-при получаване на акт 15 (С него се установява, че зданието е напълно завършено. Със съставянето на този акт на практика се извършва предаването на строежа и строителната документация от строителя на възложителя. Съдържа редица документи за извършените строителни дейности) – вноска в размер на 30%

-при получаване на акт 16 (това е разрешението за ползване. Той се издава, след като се установи, че строителството е напълно завършено и съобразено с одобрения инвестиционен проект) – плаща се последната вноска в размер на 30%.

Винаги проучвайте сами тези въпроси и не се задоволявайте с обяснения, че след един-два месеца ще бъде получен съответният акт. В противен случай можете са живеете в новозакупеното си жилище на ръба на закона.

-Нотариален акт- това не строителен документ, но едва след неговото издаване вие ставате пълноправен собственик на жилището. Той може да бъде издаден както предварително, със суперфиция, т.е. вие преотстъпвате правото на строеж, или след завършване на строителните дейности.

Първият вариант като цяло е излиза по-евтино. Докунтите за собственост се получават най-често след ден, а в София- до две седмици.

Данъци върху имота

Вие ставате пълноправен собственик на жилището от момента на сключване на сделката. Това означава, че от този ден се изчисляват и данъците върху жилището ви, които са в размер на около 0.15% от данъчната оценка. Ако платите данъците си през първата половина на годината, ползвате 5% намаление или около 4-5 лв.

Такса смет е около 0.15-0.25 %, като за нея наличието или липсата на отстъпка се определят от общината.
Profit.bg

Необходими документи при сделка с имот

Реализирането на сделка с имот е сложен процес, който минава през няколко етапа.

При подготовката се уточняват видът на сделката, параметрите и страните по нея. Следва набавяне и съставяне на необходимите документи, а оформянето й пред нотариус е съпроводено с разплащане между страните и въвод във владение. Ключов момент е да се знае какви документи се изискват по закон, кой ги издава, какъв е срокът на валидност.
Основен въпрос при сделките с имоти е собствеността, защото още от римското право е валиден принципът, че никой не може да прехвърли повече права, отколкото има.
За доказване правата на продавача най-разпространен документ е нотариалният акт. В зависимост от вида на сделката, с която продавачът е придобил имота, това може да бъде нотариален акт за покупко-продажба, за дарение, за замяна или за прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане, констативен нотариален акт или акт на нотариуса за обстоятелствена проверка.
Собствеността върху възстановени земеделски земи се установява с решение на поземлената комисия, без да е необходимо на негова основа да се съставя допълнително констативен нотариален акт.
Същата правна сила имат и някои нотариално заверени договори, например за доброволна делба и за продажба на наследство.
Договорите за придобиване на имот държавна или общинска собственост също служат за доказване правата на купувача, който впоследствие продава имота. При тях не се изисква нотариална заверка на подписите, а само вписване. При наследствен имот завещанието заедно с документи за собственост на завещателя доказва собствеността на лицето, в полза на което то е направено.
Доказателство за правото на собственост са и различни съдебни решения: спопогодба за делба, решение за поставяне в дял на един от наследниците на неподеляем имот, решение за обявяване на предварителен договор за окончателен и др.
Ако имотът е получен в резултат на публична продан на имот, постановлението на съдебния изпълнител за възлагане на имота има ролята на документ за придобиване на собствеността върху него.
Заедно с това законът изисква и други документи, представяни от собственика. Първият е удостоверение за данъчна оценка (валидността й е 6 месеца) от съответната данъчна служба. Когато имотът е съсобствен, достатъчно е един от съсобствениците да извади данъчна оценка, но в нея трябва да са вписани всички останали.
Скицата е задължителен документ при договор за имот, включващ земя. Тя не доказва право на собственост, но е важно доказателство относно статута на имота – дали е в регулация или не; за границите и площта му. При разлика между квадратурата, посочена в документа за собственост и в скицата, меродавни са посочените в скицата данни. Скица е необходима при сделка с незастроен имот в регулация, поземлен имот, земеделска земя или земя от горския фонд, също и при продажба на постройка или отделен имот в нея с идеални части от земята. Ако имотът е в строителни граници, скицата се издава от техническата служба към общината. Скица за имоти извън строителните граници се изготвя от лицензирана геодезическа фирма, определена от Министерството на земеделието и горите.
Освен относно собствеността страните по сделката представят и документи, доказващи тяхната легитимация и правоспособност. Физическите лица се легитимират с лична карта, а представителството на юридическите лица и едноличните търговци се установява чрез решение за съдебна регистрация и удостоверение за актуално състояние от окръжния съд по вписването им. За разпоредителни сделки с недвижими имоти на дружества с ограничена отговорност се изисква решение на общото събрание на всички съдружници, взето с единодушие.
В зависимост от особеностите на сделката или правосубектността на страните по нея съществуват редица допълнителни документи.
Така при сделка с имот, който не е семейна имуществена общност, но е семейно жилище, се изисква съгласие на съпруга – несобственик, което се дава под формата на нотариално заверена декларация.
Съгласие от съсобственик за продажба на части от общия имот се изразява в отказа му да упражни правото си да изкупи продавания дял. То се прави, съответно доказва, по реда на чл. 33 от Закона за собствеността чрез нотариална покана или нотариално заверена декларация.
Подобна процедура се въведе с новия чл. 4а от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи при продажба на земеделска земя, за която има сключен наемен или аренден договор със срок минимум 5 години.
За разпоредителна сделка с имот на непълнолетно лице се изисква разрешение от районния съдия след съгласие от Агенцията за закрила на детето.
Когато страна по сделката не присъства лично, тя трябва да представи нотариално заверено пълномощно и необходимите декларации, подписани от нея, а не от пълномощника, с нотариална заверка на подписа. Валидността на декларацията е до края на календарната година.
Наред с това за нотариалната сделка са необходими и други документи, които обикновено се съставят при нотариуса, изповядващ сделката. Това са различни декларации, изисквани от закона: 1/ декларация на прехвърлителя по чл. 264 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс; 2/ декларации на двете страни по чл. 25, ал. 7 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност; 3/ декларация по Закона за мерките срещу изпирането на пари от купувача при сделка с цена над 30 000 лева.
В интерес на всички участници на пазара на недвижими имоти е още преди да се обяви един имот за продажба, документите за него да бъдат прегледани от юрист, специализиран в тази област.
от Адвокат Бисерка Маринова


Най-четени публикации за имоти:

Временно мненията са затворени.