Документи при продажба

от Десислава Щебетовска март 21, 2012

При продажба на имот Продавачът трябва да притежава следните документи:

1. Документ за собственост (нотариален акт или друг документ за собственост);
2. Документ за самоличност (лична карта, паспорт);
3. Данъчна оценка на имота (извършва се от данъчната служба);
4. Скица на имота (ако предмет на сделката е дворно място);
5. Протокол за делба (ако е имало делба на имота);
6. Удостоверение, че имотът не е актуван като общински (само за сделки с дворно място, издава се от отдел „Общинска собственост“);
7. Удостоверение, че сградата е изградена по одобрен архитектурен план (необходимо е само при положение, че в имота е извършено строителство, което не е отразено в нотариалния акт);
8. Удостоверение за наследници (изисква се ако лицето, посочено в документа за собственост е починало);
9. Пълномощно (изисква се ако продавачът не може да присъства при организацията и изповядването на сделката и е упълномощило друго лице);
10. Други документи според особеностите на имота, напр. смъртен акт, акт за раждане, документ за развод, удостоверение за брак и т.н.

ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР

Предварителният договор за продажба на недвижим имот се сключва между продавача и купувача. Той съдържа основните елементи на окончателния договор (данни за продавача и купувача, данни за имота, цена, срокове и т.н.). Предварителният договор за продажба на недвижим имот не прехвърля правото на собственост върху имота. С него само се поема задължение в бъдеще да бъде сключен окончателен договор, с който да се прехвърли правото на собственост върху имота.

Предварителният договор трябва да е в писмена форма. При подписването му Купувачът плаща на Продавача капаро, обикновено 10% от стойността на имота.

ПРОВЕРКА ЗА ТЕЖЕСТИ НА ИМОТА

Преди изповядване на сделката пред нотариус е необходимо в службата по вписванията да се извърши проверка за тежести на имота. Ако имотът има тежести, при продажба те се прехвърлят на новия собственик и той става отговорен за тях.

ИПОТЕКИРАН ИМОТ

Възможно е да се извърши продажба на ипотекиран недвижим имот. Купувачът трябва да е запознат с условията на ипотечния договор и сам да прецени как да постъпи. Има две възможности:
• Купувачът да погаси кредита, и ипотеката да се заличи от нотариалните книги. След това сделката се изповядва пред нотариус и продавачът получава останалата сума от продажната цена ако тя е била по-висока от размера на кредита.
• Купувачът да поеме изплащането на кредита за определения в договора срок. В този случай се сключва договор между него и кредитора, като ипотеката се прехвърля върху купувача.

СЪСОБСТВЕНОСТ

Имот, който е в съсобственост, може да бъде продаден. Има две възможности:

Първи вариант. Ако всички съсобственици желаят да продадат имота и са постигнали съгласие с цената, те трябва да се явят пред нотариус и да потвърдят своето съгласие за продажба. Възможно е вместо да губят ценно време, да упълномощят с нотариално заверено пълномощно един от съсобствениците, който да представлява останалите в процеса на организацията на сделката и при изповядването й пред нотариус.

Втори вариант. Ако някой от съсобствениците не желае да продава, имотът не може да бъде продаден като цяло. В този случай съсобственикът, който желае да продаде своята идеална част от имота, трябва да я предложи първо на другите съсобственици и то на цената, с която ще продава. Ако от тях последва писмен отказ да закупят неговата част, може да я обяви на пазара. При положение, че продавачът-съсобственик продаде своята идеална част на по-ниска цена от предложената на бившите си съсобственици, то последните имат право да предявят иск за разваляне на сделката.

ПРАВА НА ПРОДАВАЧА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ, КОГАТО КУПУВАЧЪТ НЕ Е ЗАПЛАТИЛ ДОГОВОРЕНАТА ЦЕНА

При голяма част от продажбите заплащането става непосредствено преди изповядването на сделката пред Нотариуса. Възможно е при взаимно споразумение между двете страни, плащането на цената (или на част от нея) да се извърши разсрочено или в по-късен момент. Това задължение се отразява в нотариалния акт.

В практиката има и случаи, когато купувачът, поради различни причини, не заплаща цената на купения имот. Тогава продавачът има следните възможности:
1. Да заведе дело и да поиска купувачът да бъде осъден да заплати цената на имота заедно с лихвите, както и обезщетение за пропуснати ползи и за вреди, които са настъпили за продавача (напр. доходи от наем, разноски за продажбата, и др.).
2. Да поиска от съда да му издаде изпълнителен лист за плащане на цената от купувача. С изпълнителния лист продавачът завежда дело срещу купувача при съдебен изпълнител. В седемдневен срок от връчването на призовката, купувачът може да предяви възражение с писмени доказателства, че не дължи сумата, т.е.- че вече е платил.
3. Да предяви пред съда иск за разваляне на договора за продажба на имота. Това не може да стане, ако купувачът дължи незначителна сума.
4. Да поиска на базата на взаимно разбирателство купувачът да заплати цената на имота, макар и със забава, но с лихвата и обезщетението за вредите.

ЗАКУПУВАНЕ НА НЕДВИЖИМ ИМОТ В БЪЛГАРИЯ ОТ ЧУЖДЕНЕЦ

Съгласно Закона за собствеността чужденци и чуждестранни юридически лица могат да придобиват право на собственост върху сгради и ограничени вещни права върху недвижим имот в страната. Те не могат да придобиват право на собственост върху земя, освен ако за конкретния случай има ратифициран, обнародван и влязъл в сила международен договор. Другата възможност е чуждестранното лице да регистрира в България търговско дружество. Тогава ще може да придобие всякакви недвижими имоти.
Граждани и юридическите лица на държавите – членки на Европейския съюз, или на държавите – страни по Споразумението за Европейското икономическо пространство, могат да придобиват право на собственост върху земя при спазване на изискванията, установени със закон, какъвто в България все още не е приет, в съответствие с условията на Договора за присъединяване на Република България към Европейския съюз.

ЖИЛИЩНО КРЕДИТИРАНЕ

Вече почти всички банки предлагат на гражданите различни кредити за покупка на недвижими имоти – жилища, къщи, вили, ателиета, гаражи; строителни парцели, предвидени за жилищно или вилно застрояване и др. Най-общо условията са следните:
• Максимален размер на кредита – обикновено до 70 – 80 % от цената на сделката. Зависи най-вече от вида и състоянието на недвижимия имот и доходите на кредитоискателя.
• Срочност на заема – до 20 – 25 години. Дава се възможност за гратисен период от 1-3 години по желание на клиента.
• Годишен лихвен процент – варира от 7 до 15%. Зависи от обезпечението по кредита – ипотека, залог за вземане върху влог и дали доходите на кредитоискателя са обследвани или не. Някои банки отпускат на лоялните си клиенти кредити с лихвен процент, по-нисък от действащия. Някои банки изискват документ, който удостоверява необходимостта от ползване на жилищен кредит – предварителен договор за покупко-продажба, нотариален акт с уговорено отложено плащане, заповед за продажба или др. Други банки отпускат кредити без клиента да има предвид конкретен недвижим имот. Анализират доходите на кредитоискателя и го информират за възможностите да получи кредит. След това банката дава няколко месеца за търсене и избор на имот. Най-често за обезпечение по кредита се приема ипотека на имота, предмет на закупуване. Обикновено банката сключва имуществена застраховка на имота за срока на кредита.

Кредитите за строителство, довършителни работи и подобрения често се ползват на етапи, като банките осъществяват финансов и технически контрол по целевото влагане на средствата.

За отпускане на кредит е особено важна възрастта на кредитоискателя. Повечето банки искат сборът от възрастта на кредитоискателя и срока на кредита да е под 60 – 65 години.

На договорна основа се конкретизират всички елементи на жилищния кредит, включително начин на ползване и издължаване, приетите обезпечения, санкции при нарушаване на договорните условия и други допълнителни условия.

ИСКАНИ ОТ БАНКИТЕ ДОКУМЕНТИ ЗА ЖИЛИЩЕН КРЕДИТ Изложените по-долу документи могат да бъдат изисквани от банката в зависимост от конкретния случай. I. Документи, удостоверяващи самоличността и доходите на кредитоискателите :

1. Документи по образец на Банката- Искане за кредит; Декларация за свързани лица;
2. Копия от документи за самоличност /лични карти/;
3. Трудов договор и анекси към него / Договор за възлагане на управление / Граждански договори; Удостоверение за трудова заетост / Служебна бележка; Сметки за изплатени суми / хонорарни листове;
4. Договори за наем ; Документи за собственост на имотите, отдавани под наем; Разписки;
5. Документи по регистрацията на търговеца /съдебна регистрация, БУЛСТАТ, данъчна регистрация/;
6. Заверена ДД по чл.59 от ЗДДФЛ за предходен отчетен период /при патентна дейност/;
7. Заверена ДД по чл.50 от ЗДДФЛ и ОПР на предходен отчетен период; ОПР за текущ отчетен период;
8. Заверена ДД по чл.92 от ЗКПО, ОПР, Баланс за предходен отчетен период; ОПР и Баланс за текущ отчетен период;
9. Декларация за доходите на кредитоискателите;
10. Декларация за заведени дела;

II. Документи, удостоверяващи самоличността, гражданското състояние и наличието/липсата на публични задължения на кредитоискателите и собствениците на имота, който ще се купува/ипотекира :

1. Копия от лични карти на собствениците на имота, който ще се купува / ипотекира;
2. Удостоверения за семейно положение /Удостоверения за граждански брак/ на кредитоискателите и собствениците на имота, който ще се купува/ипотекира;
3. Удостоверения по чл.87, ал.6 от ДОПК за кредитоискателите;
4. Удостоверение за актуално правно състояние;
5. Удостоверение на липса на данъчни задължения;
6. Протокол с решение на компетентния орган на юридическото лице – собственик на имота, който ще се ипотекира;
7. Оценка на имота, който ще се ипотекира;
8. Застраховка на имота, който ще се ипотекира.

III. Документи, удостоверяващи целта на кредита и собствеността върху имота/имотите/ – предложени за обезпечение / за готови жилища/ :

1. Предварителен договор за покупко-продажба;
2. Документи за собственост на имота, който ще се купува;
3. Удостоверение за данъчна оценка на имота, който ще се купува;
4. Документи за собственост на друг имот, който ще се ипотекира, ако има такъв ; (В случай на наследствени имоти – удостоверение за наследници на наследодателя и документи, удостоверяващи правото на собственост на наследодателя);
5. Удостоверение за наличие /липса на вещни тежести върху имота, който ще се ипотекира, за срок не по-малък от 10 години;

IV. Документи, удостоверяващи целта на кредита и собствеността върху имота/имотите/ – предложени за Обезпечение / при закупуване на имот в строеж/ :

1. Документи за собственост /нот. акт/;
2. Актуална скица – виза за проектиране;
3. Разрешение за строеж;
4. Одобрени архитектурни проекти;
5. Протоколи за заверени коти и нива, вкл. „било”;
6. Удостоверение по чл.181 от ЗУТ за изпълнен „груб строеж ”;
7. ПСД /Проекто-сметна документация за стоителните/довършителните работи – обект на финансране;
8. Документи за собственост на друг имот – обезпечение по кредита; В случай на наследствени имоти – удостоверение за наследници на наследодателя и документи, удостоверяващи правото на собственост на наследодателя;
9. Удостоверенията за наличие/липса на вещни тежести, издадени от Службата по вписванията по местонахождение на имота са : – за апартамента със срок от разрешение за строеж до днешна дата; – за земята, на която се строи / УПИ/ за срок не по-малък от 10 години. Възможно е двете удостоверения да са на една бланка, на която изрично е посочено, че са за апартамент № … и за земя /УПИ/ за срок не по-малък от 10 години.

V. В случай, че имотът който се купува е различен от имота, който се ипотекира :

Документи по отношение на закупувания имот:

1. Предварителен договор за покупко-продажба;
2. Документи за собственост или за отстъпено право на строеж върху дворното място, в което се изгражда имота;
3. Актуална скица – виза за проектиране;
4. Разрешение за строеж;
5. Протоколи за заверени коти и нива /до нивото, до което е достигнало строителството/;

Документи по отношение на имота – обезпечение по кредита :

1. Документи за собственост; В случай на наследствени имоти – удостоверение за наследници на наследодателя и документи, удостоверяващи правото на собственост на наследодателя;
2. Удостоверение за наличие /липса на вещни тежести, издадено от Службата по вписванията, за срок не по-малък от 10 години;


Най-четени публикации за имоти:

Временно мненията са затворени.