СЪЩНОСТ НА ИПОТЕЧНИЯ КРЕДИТ

Ипотечните кредити се отпускат на юридически и физически лица срещу обезпечение недвижим имот. В полза на банката се учредява договорна или законова ипотека върху недвижимия имот. Това позволява на банките при неизпълнение на задължението на кредитополучателя да покрият загубите си като продадат имота. Чрез продажбата на имота банките трябва да покрият освен главницата по кредита и лихвата, затова те по-често отпускат кредити в по-малък размер от цената на имота, който служи като обезпечение.

Важен момент при предоставянето на ипотечните кредити е правилното определяне на техния размер, който зависи на първо място от стойността на ипотеката и дела на кредита в тази стойност. Банките изискват да бъдат направени оценка на имота от лицензирани оценители на недвижими имоти, които да определят пазарната стойност на имота. Тъй като имотите служат за обезпечение за дълъг период от време банките трябва да предвидят промените в цените им. За тях съществува риск от колебанията на цените на недвижимото имущество, както и риск да не могат бързо да продадат недвижимото имущество. Като допълнителна защита банките изискват застраховането на ипотекирания имот.
Поради тези причини повечето банки изискват определено самоучастие при отпускане на кредит за покупката на имот, като финансират от 70-80% от стойността на имота. Въпреки това има банки, които отпускат до 100% от стойността на обезпечението.
От голямо значение при вземането на решението за отпускането на ипотечен кредит от страна на банката е правилната оценка на кредитоспособността на кредитоискателя. При такова дългосрочно кредитиране важно значение има прогнозирането на бъдещото икономическо състояние на кредитоискателя и главно възможността му да създава необходимия доход за погасяване на кредита и изплащане на лихвите през този дълъг период от време. При физическите лица е важно да се определи размера на техния доход, квалификация, репутация, семейното им положените и други, за да се прецени ще бъде ли погасен получения кредит.
Банките изискват кредитоискателите да предоставят определени документи.
Ако кредитоискателят отговаря на изискванията за предоставяне на ипотечен кредит и е предоставил необходимите документи, банката му предоставя предложение за кредит, в което се описват условията за него: срок, лихви, такси и комисионни, условия за погасяване и др. Когато кредитоискателя приеме предложението за кредит със съответните условия, договорената ипотека на недвижимото имущество се вписва в регистъра, оформя се договорът с всички приложения и се предоставя ипотечния кредит. Отпускането на кредита може да стане наведнъж или на траншове.
В договора се посочва и начина на погасяване на кредита. Ипотечните кредити се погасяват чрез анюитетни (равни) вноски, чрез намаляващи вноски или чрез вноски според определения в договора погасителен план. Някои банки предлагат гратисни периоди, в които кредитополучателите изплащат чрез месечните си вноски само лихва (не погасяват части от главницата) или промоционални периоди, в които лихвеният процент е по-нисък.
При жилищните ипотечни кредити банките финансират покупка на недвижим имот от кредитиполучателя, като закупувания имот служи за обезпечение. В този случай банките имат право на законова ипотека върху имота.
Основните предимства на ипотечния кредит за кредитополучателите са по-ниските лихвени проценти и по-дългият срок в сравнение с потребителските кредити.

КАК ДА ИЗБЕРЕМ КРЕДИТ
Започвайки да си търсите кредит, Вие първо трябва да знаете от какъв вид кредит се нуждаете.
Ако вече сте наясно за какво е предназначението на Вашият кредит, какъв погасителен план ще изберете и какъв вид лихва предпочитате, следващата стъпка е да изберете за какъв срок желаете да изтеглите кредита. Избирайки срока на кредита, Вие трябва да имате предвид каква месечна вноска може да си позволите и колко би Ви струвал кредита като цяло. Ако изберете твърде кратък период Вие ще трябва да плащате много високи вноски и банките ще имат по-големи изисквания към Вашата кредитоспособност, за да Ви отпуснат такъв кредит. Ако изберете много дълъг период, лихвените проценти могат да се променят и това може да доведе до увеличаване на вноските Ви. Може да попаднете в ситуация, в която да не можете да плащате вноските си. Също така може вноските Ви се намалят и Вие да можете да си позволите да изплащате повече от една вноска месечно. За това са важни и условията за ранно погасяване на кредита.
Много хора се интересуват от само от лихвения процент по кредита, но трябва да се вземат и предвид всички такси, които се дължат от кредитоискателя. Някои банки предлагат ниски лихвени проценти за сметка на високи такси. Важно при избирането на кредит е да сравнявате Годишния процент на разходите (ГПР), който показва цената на кредита изразена като годишен процент от сумата на кредита Ви.
За да сравните различните кредити, предлагани от банките Вие може да направите собствено проучване като се запознаете подробно с техните продукти, което би Ви отнело много време или бързо и лесно да сравните продуктите използвайки услугите на кредитен консултант.
Разбира се хората са различни, имат различни желания и възможности. Ако желаете да Ви се обърне индивидуално внимание и да Ви се помогне при вземането на решение, свържете се с кредитен консултант, който напълно безплатно за Вас ще Ви помогне да вземете най-правилното решение. Кредитните консултанти са високо квалифицирани и познават добре всички продукти.

НЕОБХОДИМИ ДОКУМЕНТИ ПРИ КАНДИДАТСТВАНЕ ЗА ИПОТЕЧЕН КРЕДИТ
Това са необходимите документи, които трябва да представите пред банката, за да можете да усвоите ипотечен кредит:

1. Копие на лична карта – с подпис „вярно с оригинала”
2. Документ за трудова заетост /копие от трудов, граждански, договор или годишна данъчна декларация/
3. Служебни бележки за доходите – от работодателя
4. Копия от годишни данъчни декларации за фирмите, от които ще бъдат доказани доходите, както и текущи отчети
5. Копие от Акт за граждански брак
6. Удостоверение за семейно положение – можете да получите това удостоверение от Общината по местоживеене
7. Удостоверение за липса на данъчни задължения – вади се от НАП
8. Нотариален акт за собственост на имота/ако е в завършен вид/
9. Пазарна оценка на имота – прави се от лицензиран оценител
10. Удостоверение за липса на тежести върху имота – от Агенция по вписванията
11. Актуално състояние на фирмата продавач
12. Протокол от Общото събрание на дружеството за взето решение за продажба на имота
13. Протокол за определяне на строителна линия и ниво
14. Удостоверение от общината за ниво на строеж
15. Данъчна оценка
16. Скица на парцела

В конкретния случай банките изискват част от тези документи, като при необходимост изискват и допълнителни такива. За повече информация се свържете с нашите кредитни консултанти.

ЗА КАКВО ДА ВНИМАВАМЕ?
Следващите съвети ще Ви помогнат при избора на кредит и ще Ви предпазят от нежелани грешки:
• Не приемайте първия кредит, който Ви предложат
Съществува голямо разнообразие от ипотечни кредити, предлагани на българския пазар и трудно бихте избрали най-доброто от първия път. Едно грешно решение би Ви струвало доста пари на по-късен етап.

• Направете собствено проучване
Посетете няколко кредитни институции, които предлагат ипотечни кредити и се запознайте с техните продукти.
• Не вземайте твърде големи кредити
Бъдете сигурни, че може да си позволите кредита. Не се обвързвайте с големи месечни вноски, ако те ще натоварят много Вашия бюджет. Имайте предвид и бъдещите си разходи и доходи за периода на кредита.

• Не се подвеждайте по ниските лихви
Някои банки предлагат ниски лихвени проценти за сметка на високи такси. Затова сравнявайте Годишния процент на разходите (ГПР) по кредитите.

• Проверете има ли такса за предсрочно погасяване?
Големината на тази такса може да е от голямо значение, ако решите да рефинансирате Вашия кредит или да го погасявате предсрочно.

• Плащайте редовно вноските си
При определени условия кредиторите имат право да отнемат имота или друго имущество на кредитополучателя, ако той не плаща редовно задълженията си. Забавяйки някои вноски, Вие ще трябва да заплатите допълнителна лихва.

• Проверете условията по лихвата за забавяне на вноски
Важно е, когато избирате кредит, да сте напълно наясно с условията при забавяне на вноски. Освен размера на начислената лихва за просрочие, важна е и основата, на която се начислява тя. Някои банки начисляват лихвите на основа на пресрочената вноска, а други на основа на остатъчната главница. Това може да доведе до много големи разлики в това, което трябва да заплатите при забавяне. В най-добрия случай банките не начисляват такава лихва за определен период от време.

УЧРЕДЯВАНЕ НА ИПОТЕКА
Независимо от размера на кредита, ипотеката се учредява върху целия имот.
Банките приемат за ипотекиране:
• – недвижими имоти;
• – право на строеж
• – части от недвижим имот, но не трябва да могат да се разглеждат като отделен имот.
Оформянето на ипотеката се извършва при нотариус. Кредитоискателите дължат определени нотариални такси в зависимост от вида на ипотеката, която се учредява. При учредяване на договорна ипотека се дължат:
1. такса на съда /агенция по вписванията/ за вписването
2. нотариална такса, която се изчислява по точка 8 от тарифата за нотариални такси към закона за нотариусите и нотариалната дейност (можете да видите какви са нотариалните такси в линк от нашата „Полезна информация“, влезнали в сила от 01.07.2009г.).
При учредяването на законова ипотека кредитоискателите дължат същите такси, но размерът на нотариалната такса (т.2) е по-малък – 15% от таксата при учредяване на договорна ипотека.
Таксата за съда е в размер на 2% от ипотечната стойност и при двата вида ипотеки.

ВИДОВЕ ИПОТЕЧНИ КРЕДИТИ
Ипотечните кредити се използват за дългосрочно финансиране на юридически и физически лица срещу обезпечение с недвижим имот.
Основните предимства на този вид кредити са по-ниските лихвени проценти и по-дългият срок в сравнение с потребителските кредити.
В зависимост от вида на лихвата, кредитите могат да се класифицират по следния начин:
• Ипотечни кредити с фиксирана лихва
Тези кредити са подходящи за хора, които искат да знаят точно колко ще плащат във всеки един момент от кредита. Фиксираният лихвен процент за толкова дълъг период от време (20-35 години) може в даден момент да бъде много изгоден или твърде висок, в зависимост от движението на лихвите през този период.
• Ипотечни кредити с плаваща лихва
При тези кредити лихвеният процент се състои от две части – базов (основен) лихвен процент и надбавка определена в договора. Базовият лихвен процент се може да зависи от движението на основния лихвен процент за страната, на различни лихвени индекси, както и от промяната на определените от банките основни лихвени проценти.
В зависимост от предназначението ипотечните кредити се делят на ипотечни кредити за:
• Покупка на имот
Използват се за финансиране на сделки за покупка на готови имоти или на имоти в строеж.
• Рефинансиране на кредити
Можете да промените условията по вече изтеглен от Вас кредит като сключите договор за ипотечен кредит за рефинансиране с друга банка.
• Кредит за строеж или довършване
Най-често този кредит се използва за строеж на еднофамилни къщи или довършване на жилищни имоти.
• Ремонт и реконструкция на имот
Този кредит се използва за ремонт, реконструкция или подобрения на недвижими имоти.
• Потребителски ипотечни кредити
Потребителските ипотечни кредити се отпускат на гражданите за покриване на текущите им нужди от финансиране.
В зависимост от това дали банките изискват доказване на доходите кредитите се делят на:
• Ипотечни кредити без доказване на доходи
Банките не изискват документи от кредитоискателите за доказване на техните доходи. При тези ипотечни кредити обикновено лихвените проценти и таксите са по-високи.
• Ипотечни кредити с доказване на доходи
Банките изискват различни документи за доказване на доходите на кредитоискателите. Такива документи могат да бъдат: трудов договор, фишове за заплати, договори за управление, данъчни декларации и др. Чрез тези документи кредитоискателите доказват, че могат да си позволят да обслужват желания от тях кредит.
В зависимост от погасителния план ипотечните кредити се делят на:
• Ипотечни кредити с анюитетни вноски
При тези погасителни планове вноските по кредита са равни през целия период на погасяване на кредита, освен ако не се промени лихвеният процент. При този вид кредит реалната цена на кредита (общо изплатената сума) е по-голяма.
• Ипотечни кредити с намаляващи вноски
Вноските при този вид погасителен план намалят през целия срок на погасяване на кредита. Недостатък на този вид кредити са големите изисквания за доход на кредитоискателите поради по-високите вноски в началото. Тъй като в началото се изплаща по-голяма част от главницата, общо изплатената сума е по-малка.
• Ипотечни кредити без погасителен план
Някои банки предлагат определен период след началото на погасяване на задълженията по кредита, в който кредита няма погасителен план и клиента сам избира кога и колко да внася. Клиентите през този период може да изплатят целия кредит или да не платят нищо, като това няма по никакъв начин да бъде таксувано допълнително.
• Ипотечни кредити с различни вноски, според сезона
Този тип кредит е подходящ за хора, чиито доходи зависят от сезона. Такива могат да бъдат доходите на лицата занимаващи се с туризъм или земеделие. През определени периоди от годината вноските са по-високи, а през останалите по-ниски.
• Ипотечни кредити с индивидуален погасителен план
Индивидуалният погасителен план се договаря между банката и кредитоискателя. Договарят се начина и срока, по който ще се погасява кредита.

В зависимост от валутата, в която се отпускат ипотечните кредити се делят на:
• Ипотечни кредити в национална валута
При този вид кредити сумата на кредита и месечните вноски са деноминирани в лева. Банките все повече избягват да отпускат ипотечни кредити в лева, като определят по-високи лихвени проценти по тези кредити в сравнение с кредитите в чуждестранна валута (дори и в евро).
• Ипотечни кредити в чуждестранна валута
При този вид кредити сумата на кредита и месечните вноски са деноминирани в чуждестранна валута. При определянето на погасителните вноски банките изчисляват размера на вноската в зависимост от курса за съответната валута в деня на падежа. Банките опериращи на българския пазар предлагат кредити в следните чуждестранни валути: евро (EUR), щатски долар (USD) и швейцарски франк (CHF).

Покупка на имот
Този кредит се използва за покупка на различни видове недвижими имоти като къщи, апартаменти, офиси, магазини, парцели и други.
За обезпечение се използва имота, който се закупува и/или друга недвижима собственост на кредитоискателя или на трети лица.
Финансират се покупки на окончателно завършени имоти и такива в процес на изграждане. Когато предназначението на кредита е покупка на имот в строеж е възможно кредита да се отпуска на траншове определени предварително в договор.
Банките предоставят ипотечни кредити с различен максимален срок – от 20 до 35 години, като определят и различна максималната възраст, която кредитоискателят може да достигне по време на кредита – 58-65 години.
Размерът на кредита зависи от стойността на имота, който служи за обезпечение, като банките финансират между 70% и 100% от стойността на имота. От значение за размера на кредита е и доходът на кредитоискателя/ите, Банките изискват различни документи за доказване на дохода, за да определят платежоспособността на кредитоискателя. При по-високи лихвени проценти някои банки отпускат кредити без доказване на дохода.

Рефинансиране на кредити
Ако изплащате ипотечен кредит, но не сте доволни от условията, искате да промените месечната вноска, лихвения процент и/или срока на кредита си, Вие може да сключите договор с друга банка за рефинансиране на Вашия кредит. Новата банка ще погаси остатъка от кредита Ви и Вие ще получите нов ипотечен кредит при нови условия.

В повечето случаи размерът на кредита се определя до сумата на остатъчната главница по съществуващия кредит и таксата за предсрочното му погасяване.

При вземането на решение за рефинансиране на кредит трябва да се пресметнат всички разходи, свързани с тази процедура – банковите такси за предсрочно погасяване на съществуващия кредит и усвояване на новия, разходи за застраховка и оценка на имота, нотариални такси за заличаване на ипотеката и учредяване на новата и др.

За да отпуснат такъв кредит банките изискват писмени документи от банката кредитор за наличието и целта на ипотечния кредит, размерът на остатъчната част на главницата и таксата за предсрочно погасяване, документи за обезпечението на кредита и др.

Кредит за строеж или довършване
Най-често този кредит се използва за строеж на еднофамилни къщи или довършване на жилищни имоти. Банките финансират строителни дейности на недвижими имоти. Те изискват определени строителни документи като разрешение за строеж, проектно-сметна документация, одобрен архитектурен план и др.

Банките предоставят кредити с различен максимален срок – от 20 до 35 години, като определят и различна максималната възраст, която кредитоискателят може да достигне по време на кредита – 58-65 години.

За обезпечение на кредита може да се учреди ипотека върху парцела, върху който ще се строи или върху друг недвижим имот, собственост на кредитоискателя или трети лица.

Размерът на кредита зависи от стойността на строителните дейности, съгласно предоставена оферта от строителна фирма или проектна сметна документация и от пазарната стойност на имоти, който служи за обезпечение, като банките финансират между 70% и 100% от стойността на имота.

От значение за размера на кредита е и доходът на кредитоискателя/ите, Банките изискват различни документи за доказване на дохода, за да определят платежоспособността на кредитоискателя. При по-високи лихвени проценти някои банки отпускат кредити без доказване на дохода.

Кредит за ремонт и реконструкция на имот
Този кредит се използва за ремонт, реконструкция или подобрения на недвижими имоти. Банките финансират реконструкция или ремонтни дейности на имот съгласно предоставена оферта от строителна фирма или проектно-сметна документация за строително-ремонтните дейности. Някои кредити се отпускат на траншове, за да могат банките да проследят целевото изразходване на средствата.

За обезпечение на кредита може да се учреди ипотека върху имота, върху който ще се извършват строително-ремонтните дейности или върху друг имот, собственост на кредитоискателя или на трети лица.

Банките предоставят кредити с различен максимален срок – от 7 до 35 години, като определят и различна максималната възраст, която кредитоискателят може да достигне по време на кредита – 58-65 години.

Размерът на кредита се определя от стойността на строително-ремонтните дейности, съгласно предоставена оферта от строителна фирма или проектна сметна документация и от пазарната стойност на имоти, който служи за обезпечение.

Банките финансират между 50% и 90% от стойността на имота или между 80% и 100% от стойността на строително-ремонтните дейности.

От значение за размера на кредита е и доходът на кредитоискателя/ите, Банките изискват различни документи за доказване на дохода, за да определят платежоспособността на кредитоискателя. При по-високи лихвени проценти някои банки отпускат кредити без доказване на дохода.

Потребителски ипотечни кредити
Потребителските ипотечни кредити се отпускат на гражданите за покриване на текущите им нужди от финансиране. Някои банки предлагат такива кредити за рефинансиране на други потребителски кредити.

За обезпечение на кредита се учредява ипотека върху недвижим имот, собственост на кредитоискателя или на трети лица.

Предимство на тези кредити е, че банките не проследяват за какво се изразходват отпуснатите средства.

Обикновено условията по тези кредити са по-неблагоприятни за кредитоискателите в сравнение с тези по жилищните кредити – цената им е по-висока, отпускат се за по-кратък срок и в по-малък размер.





Най-четени публикации за имоти:


Временно мненията са затворени.