Самостоятелен обект но правото на собственост ли е паркомястото?

Вие ме питате много въпроси. Въпросите ви в повечето случай са правни, свързани с различни закони относно недвижимите имоти, които купувате с мен.

Ето, мои клиенти купуват гараж. Гаражът е самостоятелен обект в сутерена на нова сграда. Имота има отделен идентификатор съгласно издадената схема от Службата по геодезия, картография и кадастър. Но понеже се заговорихме за паркоместата, за техния статут, за това дали се явяват самостоятелен обект…И аз отново се зарових в документи и решения на съда, където според различни казуси подробно и точно закона се произнася.

Споделям с вас отделни части от Решение №46/07.03.2018 по дело №2489/2017 на ВКС, ГК, IV г.о.

Решението на ВКС е доста дълго, дава много информация относно тълкуването на статута на паркоместата, как се прехвърлят, как е възможно и дали е възможно това, кое е действително и кое не, за дворното място представляващо УПИ-то и т.н, и т.н. Прочетете го изцяло ако ви е интересно и ви интересуват повече детайли. Обикновенно в решенията на ВКС има страшно много конкретна информоция, която надхвърля обхвата на това, което ви интересува. Което е много хубаво, защото отговаря и на други въпроси свързани със сделките с недвижими имоти. Тук съм цитирала, например, отговор на въпроса от кога започва да съществува етажна собственост при ново строителство, засегнат в същото решение на съда.

И така… Нека ви споделя:

Явява ли се самостоятелен обект на правото на собственост паркинг, изграден върху покривна плоча на подземни гаражи с определена площ, местонахождение и граници, функционално обособен и ограден, макар без оградни стени и покрив?

…паркинг, изграден върху покривна плоча на подземни гаражи с определена площ, местонахождение и граници, но без оградни стени и покрив, не представлява самостоятелен обект на правото на собственост. Такъв самостоятелен обект могат да бъдат паркинг – гаражите в сгради в режим на етажна собственост, когато са част от постройката и са обособени с инвестиционния проект (срв. решение № 199/ 10.08.2015 г. по гр.д.№ 5955/ 2014 г., IV г.о.). Това разрешение важи и преди приемането на действащата нормативна уредба по чл.37 ал.4 ЗУТ, но нито преди, нито след промените в тази уредба, направени ДВ бр.86/ 2012 г. и бр. 101/ 2015 г., законът допуска изграждането на открит паркинг като самостоятелен обект на собственост в дворното място или върху друга обща част на сградата. Съгласно чл.43 ал.1 ЗУТ, за новите сгради необходимите места за паркиране се осигуряват задължително в границите на УПИ, в който е построена сградата, но тези места, дори да са наименувани „паркинг”, не са самостоятелен обект на собственост (освен цитираното по горе решение, същото е прието в решение № 171/ 08.08.2014 г. по гр.д.№ 4175/ 2013 г., IV г. о. и решение № 189/ 06.01.2015 г. по гр.д.№ 2640/ 2014 г., I г.о.).

Как следва да се тълкува договор, с който се прехвърля реална част от неподеляем поземлен имот и конвертира ли се същия в действителен договор за прехвърляне на идеална част от същия имот?

…Съществува съдебна практика, според която договор за прехвърляне на реална част от обект, който не може да породи правни последици поради несамостоятелността на прехвърлената част, се конвертира в договор за продажба на идеална част от целия обект. Това обаче не е конверсия, тъй като при конверсията поражда действие друг договор – с различно съдържание. Когато предмет на прехвърлителната сделка е реално необособима част от имот и насрещните престации на практика са изпълнени (цената е платена и владението е предадено), волеизявленията на страните може да се тълкуват в смисъл, че ползваното описание на предмета е погрешно и всъщност волята е да се прехвърли това, което е възможно.

Как при наличие на спор относно точния смисъл на договорни клаузи, съдът тълкува договора съгласно изискванията на чл.20 ЗЗД?

При наличие на спор относно точния смисъл на договорни клаузи, съдът тълкува договора съгласно изискванията на чл.20 ЗЗД, издирвайки действителната обща воля на страните; тълкувайки отделните уговорки във връзка едни с други и всяка една в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността. Съдът тълкува договора, изхождайки не от буквалния смисъл на текста, а от смисъла, следващ от общия разум на изявлението; доколко буквалният текст изразява действителната обща воля на страните и как следва да се тълкува отделната уговорка предвид систематичното й място в договора и общия му смисъл. При тълкуването на неясни клаузи следва да се има предвид и се изследват обстоятелствата, при които е сключен договора, породените към този момент отношения между страните и произтичащото от това поведение на последните, както и това след сключването му, които обстоятелства водят до цялостно изясняване на действителната воля на страните. Към така формираната практика следва да се добави, че тълкуването цели запазване на цялото действие на договора така, както в действителност е желано от страните, независимо от съдържащите се в него непрецизни, неточни и дори неправилни формулировки при посочването на неговия предмет.

От кога започва да съществува етажна собственост при ново строителство

Към момента на одобряване на проектите и започване на строителството етажна собственост не съществува.

собственик както на имота, така и на строежа в него е [фирма] и то може да определя самостоятелно каква част от дворното място за какво ще бъде използвана. Етажна собственост възниква с отчуждаването на един от самостоятелните обекти в многоетажната сграда, при която части от етажи стават собственост на повече от едно лице (чл.37 ЗС). Едва към този момент дворното място може да се разглежда като принадлежност към сградата, защото (предвид броя на обектите в нея) то губи самостоятелното си предназначение и остава единствено като обслужваща сградата част. В същия момент ползването на дворното място е разпределено, защото собственикът и първото лице, придобило част от етаж, са се съгласили с предложеното от инвеститора с работния проект състояние: използването на част от мястото за паркиране, както и с броя на местата за паркиране и тяхното местоположение. Дали първият купувач е придобил идеална част от дворното място и дали е получил право да ползва някое от местата за паркиране, е без значение. Разпределението на ползването на дворното място е извършено от всички (към онзи момент) етажни собственици и всеки следващ приобретател е длъжен да се съобразява с него. Идеалната част от дворното място с вече разпределеното му ползване може да бъде прехвърлена от собственика свободно и без да е необходимо съгласието на останалите етажни собственици. Предметът на тази сделка е възможен и тя не е нищожна.

 ”паркинг” е част или от двора, или от сградата, построена в него

нормативната уредба, задължаваща инвеститора при изграждане на нови сгради да осигури нужния брой места за паркиране в сградата или в имота (чл.43 ал.1 ЗУТ). Това нормативно изискване не предполага предварително разпределение на ползването на дворното място, в което се извършва строителството, нито предопределя ползването му само за паркиране. То цели единствено задължаване на инвеститорите при изготвяне на проектите за строежа да съобразят наличието на някакъв минимален брой места за паркиране. Законът не създава забрана притежателят на част от етаж в такава сграда да притежава повече от едно моторно превозно средство, нуждаещо се от място за паркиране, нито пък ограничава възможността един собственик на отделен обект да ползва повече от едно място за паркиране. Разрешаването на всички проблеми, възникващи с ползването на дворното място, евентуално на местата за паркиране в него, са в компетентност на общото събрание на етажните собственици. Възможността за наличие на места за паркиране като принадлежност към самостоятелните обекти в сградата е предвидена едва с измененията в ЗУТ ДВ бр.101/ 2015 г. (чл.37 ал.4 т.3)

Оставам на разположение за вашите сделки с имоти,

Десислава Щебетовска





Най-четени публикации за имоти:


Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *

Този сайт използва Akismet за намаляване на спама. Научете как се обработват данните ви за коментари.