Промени ЗУТ 2021 – предназначение, разрешение за строеж, ателиета, жилища, кладенци, летни кухни, гаражи

При облекчени условия ще става вече изграждането на летни кухни, гаражи, оранжерии. Според новите промени в ЗУТ, вече не е нужно издаване на разрешение за строеж от кметствата в населените места за летни кухни, оранжерии с площ до 200 кв. м, парници с временна преносима конструкция, кладенци, а ателиетата вече се считат за жилища. Извършването на търговска и/или друга дейност на открито чрез съоръжения и елементи е облекчена.

Ето какво казва законът по-подробно:

За гаражите

Чл. 43. от ЗУТ: (1) (Изм. – ДВ, бр. 82 от 2012 г., в сила от 26.11.2012 г.) За нови сгради необходимите гаражи и места за паркиране задължително се осигуряват в границите на урегулирания поземлен имот.

(2) (Изм. и доп. – ДВ, бр. 65 от 2003 г., изм. – ДВ, бр. 82 от 2012 г., в сила от 26.11.2012 г., изм. – ДВ, бр. 16 от 2021 г.) Изключения от разпоредбата по ал. 1 се допускат от органа, който следва да издаде разрешението за строеж, когато нормативно необходимите гаражи и места за паркиране не могат да бъдат осигурени в границите на урегулирания поземлен имот поради технически или нормативни причини, като: размери и/или наклон на урегулирания поземлен имот, хидрогеоложки условия, санитарно-охранителни зони и други при условия, определени в наредбата по чл. 75, ал. 4.

(4) (Нова – ДВ, бр. 16 от 2021 г.) Подземното паркиране в сгради, разположени в съседни урегулирани имоти, може да се осъществява чрез общ достъп, въз основа на договор в нотариална форма, сключен между различните собственици и/или носители на правото на строеж върху съседните урегулирани имоти. Входовете и изходите, местата за маневриране и други, които служат за общо ползване, са общи части на собствениците (съсобствениците) на съседните подземни паркинг-гаражи, които обслужват, и се определят с инвестиционните проекти.

Чл. 46. от ЗУТ:  (1) (Доп. – ДВ, бр. 65 от 2003 г., изм. – ДВ, бр. 16 от 2021 г.) Второстепенни постройки на допълващото застрояване (летни кухни и леки постройки за отоплителни материали и инвентар, кладенци, чешми, водоплътни изгребни ями и временни тоалетни) могат да се изграждат в урегулирани поземлени имоти за ниско жилищно или за вилно застрояване.

(2) (Доп. – ДВ, бр. 65 от 2003 г.) Второстепенните постройки на допълващото застрояване са с височина до 2,5 м над прилежащия терен и до 3 м до най-високата част на покрива. Когато постройките се разполагат на вътрешната граница на урегулирания поземлен имот, най-високата част на покрива при калканната стена може да има височина до 3,6 м.

§ 44. В чл. 147 се правят следните изменения и допълнения:

Не се изисква одобряване на инвестиционни проекти за издаване на разрешение за строеж за:

1. В ал. 1:а) точка 1 се изменя така:„1. постройките на допълващото застрояване, с изключение на постройките, предназначени за производство, обществено обслужване или търговия и постройките по чл. 151, ал. 1;“

б) създава се т. 3:„3. реконструкция или основен ремонт на покриви на сгради, разположени в имоти – частна собственост, отредени за ниско жилищно застрояване, без изграждане на нови стоманобетонни плочи, без промяна на височината и предназначението на подпокривното пространство;“

в) създава се т. 6:„6. строежите по чл. 50, т. 1 и т. 2, буква „в“;“

г) създава се т. 17:„17. оранжерии с площ от 200 кв. м до 1000 кв. м включително, без съпътстващи производствени инсталации и без помощни (обслужващи) сгради и постройки.“

2. В ал. 2 думите „ал. 1, т. 1, 4, 5 и 7“ се заменят с „ал. 1, т. 1, 3, 4, 5, 6, 7 и 17“.3. В ал. 3 се създава изречение второ: „Съгласуването се извършва служебно по искане на главния архитект на общината.“

Промяна на предназначението на сгради или на самостоятелни обекти в сгради

§ 45. В глава осма, раздел ІІ се създава чл. 147а:

Чл. 147а. (1) Промяна на предназначението на сгради или на самостоятелни обекти в сгради без извършване на строителни и монтажни работи се извършва след издаване на разрешение за промяна на предназначението от главния архитект на общината, при условие че са спазени изискванията на чл. 38 или 39, не се нарушават правилата и нормативите за застрояване и са представени положителни становища от съответните компетентни органи относно спазване на изискванията, определени с нормативен акт за новото предназначение.

(2) Разрешението за промяна на предназначението се съобщава на заинтересуваните лица по чл. 38 или 39 и се публикува в Единния публичен регистър по устройство на територията по чл. 5а.

§ 47. В чл. 149, ал. 2 се правят следните изменения и допълнения:

1. Точка 3 се изменя така:

„3. в случаите по чл. 185, ал. 1 – собствениците и носителите на ограничени вещни права на преустройваните обекти, помещения или части от тях;“.

2. Създава се т. 4:„4. в случаите по чл. 185, ал. 2 – собствениците и носителите на ограничени вещни права в сградата, съответно собствениците в етажната собственост.“

Не се изисква разрешение за строеж за

Чл. 151. от ЗУТ: (1) (Изм. – ДВ, бр. 65 от 2003 г., предишен текст на чл. 151, изм. – ДВ, бр. 61 от 2007 г., в сила от 27.07.2007 г., изм. – ДВ, бр. 101 от 2015 г.) Не се изисква разрешение за строеж за:

1. текущ ремонт на сгради, постройки, съоръжения и инсталации;

2. текущ ремонт и поддържане на елементите на техническата инфраструктура по чл. 64, ал. 1, с който не се променят трасето и техническите характеристики;

3. (доп. – ДВ, бр. 16 от 2021 г.) оранжерии с площ до 200 кв. м, леки постройки за отоплителни материали и инвентар, кладенци, чешми, водоплътни изгребни ями и временни тоалетни;

4. подпорни стени с височина до 1,2 м над нивото на прилежащия в основата им терен, когато не са елемент на транспортни обекти;

5. изкопи и насипи с дълбочина или височина до 1 м и с площ до 30 кв. м;

6. остъкляване на балкони и лоджии;

7. надгробни паметници, надгробни плочи и кръстове с височина до 3 м;

8. теренна консервация на недвижими културни ценности;

9. консервация и реставрация на фасади и на художествени елементи и стенописи в интериор на архитектурно-строителни и художествени културни ценности и консервация на археологически недвижими културни ценности;

10. монтаж на сградни газови инсталации в жилищни и вилни сгради;

11. леки прозирни огради и плътни огради с височина на плътната част до 0,6 м в рамките на поземления имот;

12. градински и паркови елементи с височина до 2,5 м над прилежащия терен;

13. (нова – ДВ, бр. 25 от 2019 г.) изграждане на физическа инфраструктура в случаите по чл. 50, ал. 3, т. 3 от Закона за електронните съобщителни мрежи и физическа инфраструктура за разполагане на кабелни електронни съобщителни мрежи в имоти – частна собственост, отредени за индивидуално ниско жилищно застрояване;

14. (нова – ДВ, бр. 25 от 2019 г.) изграждане на сградни водопроводни и канализационни инсталации и водопроводни и канализационни мрежи, когато се изграждат извън обхвата на инвестиционния проект за основното застрояване, разположени в регулационните граници на имоти – частна собственост, отредени за индивидуално ниско жилищно застрояване, до измервателните уреди на водопроводните отклонения за присъединяване към уличната водопроводна мрежа, съответно до ревизионната канализационна шахта за присъединяване към уличните канализационни мрежи;

15. (нова – ДВ, бр. 25 от 2019 г.) изграждане на електрически уредби и инсталации за ниско напрежение, когато се изграждат извън обхвата на инвестиционния проект за основното застрояване, разположени в регулационните граници на имоти – частна собственост, отредени за индивидуално ниско жилищно застрояване, до границата на собственост на електрическите съоръжения;

16. (нова – ДВ, бр. 62 от 2020 г.) поддръжка, дооборудване и/или подобряване на елементи на приемно-предавателни станции, както и тяхната подмяна или допълване чрез монтаж или демонтаж на елементи от радиопредавателната система, с елементи и оборудване на същата или друга електронна съобщителна мрежа от същия и/или друг вид технология в същия или друг честотен обхват, при спазване на здравните норми и изисквания, в случай че не се налага да бъдат изпълнени изкопни работи и/или строително-монтажни работи, променящи конструкцията, вида на конструктивните елементи и/или натоварвания на съответните съоръжения, с оглед спазването на изискванията за механично съпротивление и устойчивост;

17. (нова – ДВ, бр. 16 от 2021 г.) парници с временна преносима конструкция, независимо от размера и формата, покрити с полиетилен, поливинил или друга подходяща материя, без съпътстващи производствени инсталации и без помощни (обслужващи) сгради и постройки;

18. (нова – ДВ, бр. 20 от 2021 г.) точки за безжичен достъп с малък обхват, които отговарят на изискванията, определени в Регламент за изпълнение (ЕС) 2020/1070.

ДВ § 48. В чл. 151, ал. 1 се правят следните допълнения:

1. В т. 3 накрая се поставя запетая и се добавя „леки постройки за отоплителни материали и инвентар, кладенци, чешми, водоплътни изгребни ями и временни тоалетни“.

2. Създава се т. 17:„17. парници с временна преносима конструкция, независимо от размера и формата, покрити с полиетилен, поливинил или друга подходяща материя, без съпътстващи производствени инсталации и без помощни (обслужващи) сгради и постройки.“

§ 49. В чл. 154, ал. 5 се създава изречение трето: „Заповедта за допълване не подновява срока за започване, съответно за завършване на строежа.“

Разрешение за строеж в урегулиран поземлен имот

§ 46. В чл. 148 се правят следните изменения и допълнения:

3. Създават се ал. 15 и 16:

(15) Разрешенията за строеж по ал. 2 и ал. 3, т. 1 и 2 се публикуват в Единния публичен регистър по устройство на територията по чл. 5а.(16) Разрешение за строеж в урегулиран поземлен имот се издава само при приложен подробен устройствен план по отношение на регулацията, в т.ч. уличната регулация, свързваща обекта с уличната или пътна мрежа и осигуряваща достъп до съответния поземлен имот. При урегулиран поземлен имот с лице на повече от една улица е достатъчно уличната регулация да е приложена по улицата, по която се осъществява достъпът до строежа.“

 В чл. 177 се правят следните изменения и допълнения:

1. В ал. 2 се създава изречение второ: „Разрешенията за ползване се публикуват в Единния публичен регистър по устройство на територията по чл. 5а.“

2. В ал. 3 се създава изречение трето: „Удостоверенията за въвеждане в експлоатация се публикуват в Единния публичен регистър по устройство на територията по чл. 5а.“

Ателиетата се считат за жилища

§ 75. В допълнителните разпоредби се правят следните изменения и допълнения:

В § 5:

а) в т. 29 се създава изречение второ: „При определяне предназначението на сградата ателиетата се считат за жилища.“;

б) в т. 29а се създава изречение второ: „При определяне предназначението на сградата ателиетата се считат за жилища.“;

в) в т. 43 се създава изречение второ: „Текущ ремонт на строеж е и подобряването и поддържането в изправност на елементите на техническата инфраструктура по чл. 64, ал. 1, при които не се променят трасето и техническите характеристики.“;

Оранжерия и парник

д) създават се т. 83 и 84:

„83. „Оранжерия“ е съоръжение за целогодишно или сезонно отглеждане на растителни видове, с трайна конструкция, със или без съпътстващи производствени инсталации за водоснабдяване, електроснабдяване, отопление, вентилация и други.

84. „Парник“ е съоръжение за сезонно отглеждане на растителни видове, с временна преносима конструкция, покрита с полиетилен, поливинил или друга подходяща материя, без съпътстващи производствени инсталации за водоснабдяване, електроснабдяване, отопление, вентилация и други.“

Извършване на търговска и/или друга дейност на открито чрез съоръжения и елементи

§ 16. Създава се чл. 56а:

„Чл. 56а. (1) Части от улици, тротоари, площади, озеленени площи за широко обществено ползване и други имоти и обекти – публична общинска собственост, могат да се ползват за извършване на търговска и/или друга дейност на открито чрез съоръжения и елементи – открити щандове, апарати, грилове, хладилни витрини, щендери, колички и други подобни, въз основа на разрешение, издадено от кмета на общината.

(2) Условията и редът за издаване на разрешението по ал. 1 се определят с наредбата по чл. 56, ал. 2 или по чл. 13а.

(3) За извършване на дейност по ал. 1 без разрешение или в нарушение на издаденото разрешение се налагат глоби или имуществени санкции, определени с наредбата по чл. 56, ал. 2 или по чл. 13а.

(4) При констатиране на нарушение по ал. 3 съоръжението, послужило за осъществяване на дейността, се премахва принудително по ред, определен с наредбата по чл. 56, ал. 2 или по чл. 13а.“

При разделяне на урегулиран поземлен имот по искане на собственика на имота

§ 20. В чл. 81 се правят следните изменения и допълнения:

1. Алинея 4 се изменя така:

„(4) При разделяне на урегулиран поземлен имот по искане на собственика на имота изходът към улица за новообразуваните от него имоти се осигурява с проекта за изменение на подробния устройствен план на имота, като в тези случаи лицето към улицата на новообразуваните в дълбочина имоти е не по-малко от 3,5 м.“

2. Създава се ал. 5:„(5) Когато при разделяне на урегулиран поземлен имот по искане на собственика на имота изходът към улица за новообразуваните от него имоти не може да се осигури при условията на ал. 4, с проекта за изменение на подробния устройствен план се предвижда прокарване на задънена улица в границите на разделяния и новообразуваните от него имоти. В тези случаи общината придобива собствеността върху задънената улица с влизането в сила на плана.“

В Закона за кадастъра и имотния регистър

§ 88. В Закона за кадастъра и имотния регистър (обн., ДВ, бр. 34 от 2000 г.; изм., бр. 45 и 99 от 2002 г., бр. 36 от 2004 г., бр. 39 и 105 от 2005 г., бр. 29 и 30 от 2006 г., бр. 57 и 59 от 2007 г., бр. 36 и 91 от 2008 г., бр. 80 от 2009 г., бр. 19 и 39 от 2011 г., бр. 38 от 2012 г., бр. 15, 66 и 109 от 2013 г., бр. 49 и 98 от 2014 г., бр. 61 и 101 от 2015 г., бр. 27 и 57 от 2016 г., бр. 58 и 103 от 2017 г., бр. 42 от 2018 г. и бр. 41 и 44 от 2019 г.) в § 1 от допълнителните разпоредби се създава т. 1б:

„1б. „сграда“ или „постройка“ е самостоятелен строеж на основното или на допълващото застрояване по Закона за устройство на територията, трайно прикрепен към земята, с отделени от външната среда организирани вътрешни пространства и с функционално предназначение съгласно класификатора, определен с наредбата по чл. 31;“.

из ДВ, Закон за изменение и допълнение на ЗУТ, Указ №57

из Закон за устройство на територията /ЗУТ/





Най-четени публикации за имоти:


Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *

Този сайт използва Akismet за намаляване на спама. Научете как се обработват данните ви за коментари.

60 мнение в Промени ЗУТ 2021 – предназначение, разрешение за строеж, ателиета, жилища, кладенци, летни кухни, гаражи

  1. Ангелова каза:

    Здравейте, закупихме празен парцел УПИ. Искаме да поставим там сглобяема къща /внос от Турция/, върху фундамент разбира се. Сега пред нас въпросите са много – от къде според Вас трябва да започнем? При кого да отидем първо? Имаме проект, нещо като идеен проект, съгласуван с турската фирма. Задължително ли се прави ПУП, или може само виза за проектиране и след това разрешение за строеж? Объркани сме като цяло, чуваме за някакви проектанти, после архитекти, че после главен архитект на общината, някакъв инвестиционен надзор….?! Къщата ще е ДО 100м2! Пак ли трябва да се ползва строителен надзор? Благодаря

    1. Десислава Щебетовска каза:

      Здравейте, отговарям ви в ТикТок тук: https://vm.tiktok.com/ZGeCgsgo1/
      Благодаря и желая успех.
      С уважение,
      Десислава Щебетовска

  2. Цветелина каза:

    Много благодаря за информацията за измененията в ЗУТ , не съм с юридическо образование и не ги следя в и ако няма хора като вас , които да дават информацията по синтезирано, ще ме размотават както си искат т.е. възползват се от незнанието ми.
    От сърце ви желая Успех

    1. Десислава Щебетовска каза:

      Здравейте Цветелина. Благодаря за обратната връзка – https://vm.tiktok.com/ZGeH3Rqyr/
      С уважение,
      Десислава Щебетовска

  3. С.Иванова каза:

    Здравейте, моля за уточнение ,тъй като не намирам ясно указание относно вътрешна промяна на помещения в апартамент. Възможно ли е преместването на баня,тоалетна, кухня/мокри помещения/и при какви условия. Благодаря

    1. Десислава Щебетовска каза:

      Здравейте, консултирайте се с правоспособно лице, което да проектира и извърши преместването и ремонтите. Важно е от гледна точка да не нарушите принципите на изграждане на ВиК инсталациите, което да стане в последствие причина за течове у съседите ви. Хората се съдят ако има течове и това може да доведе до имуществени вреди, пък и до неимуществени – например причините стрес на съседите или им се появи мухъл по стените, който не могат да отстранят защото постоянно тече, пък се разболеят и т.н. Съветвам ви да правите такива ГЛОБАЛНИ премествания на бани, тоалетни, мокри помещения, кухни само и единствено с проектна документация и официално експертно становище.
      Ето някои извадки от ЗУТ. Имайте предвид, че има и други закони, които могат да се цитират по отношение въпроса Ви.
      Чл. 45 от ЗУТ: Всеки е длъжен да поправи вредите, които виновно е причинил другиму.
      Във всички случаи на непозволено увреждане вината се предполага до доказване на противното.
      Чл. 52 от ЗУТ: Обезщетение за неимуществени вреди се определя от съда по справедливост.
      Чл. 53 от ЗУТ: Ако увреждането е причинено от неколцина, те отговарят солидарно.

  4. Пепа Денкова каза:

    Здравейте, изчетох доста от публикуваната информация и много от нея ми е изключително полезна, за което благодаря! Имам следните въпроси-1 ) необходимо ли е разрешително за поставяне на фундамент в двора за построяване на открита беседка върху него? 2) необходимо ли е разрешително за фундамент, върху който ще се постави преместваема метална конструкция? 3) каква е допустимата височина за изграждане на плътна ограда към съседите, чийто терен е по-висок от нашия-т.е, денивелацията е около 1.80 м?
    Благодаря предварително!
    Хубав ден!

    1. Десислава Щебетовска каза:

      Здравейте, консултирайте се с главня архитект в съответната община.
      Поздрави,
      Десислава Щебетовска

  5. Питър каза:

    Здравейте, закупих Дворно Място /Лозе/Земеделска земя категория 3 се води , не е в регулация , имотите около мен са в регулация ! Ще се използва за зеленчукова градина .

    Искам да поставя Фургон ( временен преместваем обект ) да пусна ток от енергото във Фургона за нужди за градината , инвентар , осветление , склад !

    Освен това искам да изкопая кладенец за поливане на зеленчуците .

    За преместваемия обект разбрах какви документи ми трябват и работя по тях !

    Но за кладенеца незнам какъв е установеният ред за действие , ще ме глобят ли ако го изкопая без да уведомя никого и без да поискам разрешение ?
    Освен това какъв е варианта да имам напълно законен кладенец ( разрешение да го построя трябва ли ми ) ?
    Откривам противоречива информация навсякъде !
    Благодаря Ви !

    1. Десислава Щебетовска каза:

      Здравейте,
      съгласно ЗУТ, второстепенните постройки на допълващо застрояване ( летни кухни, кладенци, чешми, водоплътни изгребни ями и преместваеми тоалетни) може да се изграждат в УПИ за ниско и вилно застрояване.
      Кладенците трябва да отговарят на санитарно-хигиенните изисквания и да на на поне 3 метра от границите на имота.
      Когато допълващото застрояване не е предвидено в ПУП ви трябва виза за проучване и проектиране, която се издава от главния архитект на съответната община.
      Вижте чл.140 от ЗУТ където пише за визата.
      Не се изисва одобряване на инвестиционни проекти за издаване на разрешение за строеж за постройки на допълващо застрояване с изключение тези за производство.
      Съгласно чл.151 не се изисква издаване на разрешение за строеж за кладенец считано от 2021 година.
      Обаче, съгласно закона, съораженията за водовземане се водят строежи съгласно ЗУТ, чл.137. Вижте още и Наредба №1 за проучване, ползване опазване на подземните води.
      НУЖНО Е РАЗРЕШЕНИЕ ЗА ВОДОВЗЕМАНЕ, което е неразделна част от разрешението за строеж на основното застрояване. Водовземане, съгласно закона се разрешава, след представяне в басейнова дирекция на заверено копие на документа за въвеждане в експлоатация по реда на чл.177 от ЗУТ и след изменение на разрешението съгласно чл.50, ал.9, т.2 от Закона за водите ( плащането на таксите).
      Това е, което мога да ви кажа. Ако имате въпроси обърнете се към:
      -общината;
      -басейнова дирекция;
      -ХЕИ;
      А относно летните кухни (понеже ме питаха в моя ТикТок) – нужно е разрешение за строеж, конструтор, и т.н. както съм писала и споделила тук:https://shtebetovska.com/6029/letni-kuhni-zut-stroitelstvo-drujestva
      С уважение,
      Десислава Щебетовска

  6. Лилия Петрова каза:

    Здравейте, собственик съм на апартамент. На първия етаж се намира ресторант. Собственикът на ресторанта изгради тента 5м на 6м отпред през пространството на етажната собственост, сграда от частен характер, с прилежащи площи към нея, без да ни иска разрешение или подписи. Това законно ли е? Кал можем да я премахнем, предви шума и музиката от тентата?

    1. Десислава Щебетовска каза:

      Здравейте,
      собственика на ресторанта трябва да иска разрешение. Още повече, че пространства на етажната собственост са общи. Няма как разрешение от подобен род да е устно. Съветвам ви да отидете в съответната община и да подадете жалба, която да е подписана от всички собственици на апартаменти във вашия вход, а ако въпросния ресторант с изградената му тента пречи и на собствениците на имоти от съседните входове – и те да се включат.
      Поздрави,
      Десислава Щебетовска

  7. Стефан Иванов каза:

    Здравейте! Желая да закупя ПИ, след което да започна процедура за урегулиране на имота с цел изграждане на еднофамилна къща/вила. Въпросът ми е задължително ли е писмено съгласие от всички съседи за да се приеме проектът? Благодаря!

    1. Десислава Щебетовска каза:

      Здравейте Стефан,
      краткия отговор е: НЕ. Утре ще публикувам ново видео в моя YouTube канал по темата с подробна информация тук: https://www.youtube.com/@DesislavaShtebetovska
      С уважение,
      Десислава Щебетовска

  8. Лилия Петкова каза:

    При ремонт на покрив включва ли се кв.на надземни гаражи към тази на апартаментите.

    1. Десислава Щебетовска каза:

      Здравейте Лилия,
      отговор дали при ремонт на покрив се включва квадратурата на надземни гаражи към тази на апартаментите ще намерите тук: https://shtebetovska.com/6327/nadzemni-garaji-apartamenti
      Линк към Първата цялостна онлайн видео програма за сделки с имоти: https://shtebetovska.com/real-estate-courses
      И още една полезна връзка от блога ми: http://imot.goddess.bg/4863/parkomyasto-garaj-parking/
      Благодаря и желая успех,
      Десислава Щебетовска

  9. Ани каза:

    Здравейте, статията и въпросите с отговори под нея бяха много полезни за мен. Аз имам следния въпрос. Имам въведено в експлоатация заведение в София. В градината към заведението, която е мой имот, искам да поставя декинг настилка /подиум/ с маси и слънцезащитно съоръжение – тента, акнерирано за земята. Трябва ли да изкарам разрешително, на основание на кой чл. от ЗУТ, при положение, че декинга с масите и тентата са в частен имот ? Благодаря за отговора!

    1. Десислава Щебетовска каза:

      Здравейте, благодаря за обратната връзка. Винаги се радвам когато ми споделите, че усилията които полагам имат смисъл. По конкретния въпрос: вижте чл. 56 от ЗУТ.
      Според мен разрешение за строеж не е нужно тъй като имота е Ваш. Ще е нужно обаче разрешение за поставяне въз основа на схема и проектна документация, одобрени от главния архитект на общината.
      Моя съвет е да отидете в съответната община и да попитате, точно и конкретно, главния архитект какво ще Ви каже.
      Желая успех.
      С уважение,
      Десислава Щебетовска

  10. Соня каза:

    Здравейте, закупихме апартамент с обща площ 126кв състоящ се от: антре, дневна с кухненски
    бокс, спалня, кабинет, баня с тоалетна, мокро помещение и покрив-тераса която влиза в закупените площи в нат.акт. Въпроса ми е за Искат ли се някакъв вид разрешителни за да направим навес ? имаме около 60% събрани подписи от съседите, че нямат против(това го направихме за всеки случей):)

    1. Десислава Щебетовска каза:

      Здравейте, в чл.151 от ЗУТ е описано кога не се изисква разрешение за строеж. Във вашия случай не е нужно разрешение за строеж. Иначе, добре сте взели разрешение за всеки случай. Нужно е поне 51% от съседите да нямат против ако беше необходимо да искате такова разрешение. Няма проблем и без него да направите навес на терасата си.
      Поздрави,
      Десислава Щебетовска

  11. Милена Асенова-Торкилсен каза:

    Здравейте. Закупих апартамент на предпоследен етаж в новопостроена сграда. Към апартамента има балкон(включен в квадратурата на апартамента), който не е покрит и бих искала да монтирам някакъв навес/козирка по протежение на целия балкон. Трябва ли ми разрешение от някого?

    1. Десислава Щебетовска каза:

      Здравейте, в чл.151 от ЗУТ е описано кога не се изисква разрешение за строеж. Във вашия случай не е нужно разрешение за строеж.
      Поздрави,
      Десислава Щебетовска

  12. Александра каза:

    Здравейте, закупихме мезонет, а в нотариалния акт пише, че имаме право на ползване на покривна тераса 30 кв2. По проект трябва да има парапет, но такъв няма. Трябва ли ни разрешение, за да изградим такъв в границите на посочената квадратура? Благодаря предварително.

    1. Десислава Щебетовска каза:

      Ако терасата обслужва като покрив и останалите под нея обекти, не е отразена в одобрения архитектурен проект като индивидуална собственост, не е част от мезонета ви, то тя е обща част и принадлежи на всички етажни собственици. Вижте пълния отговор тук: https://shtebetovska.com/5867/pokrivna-terasa
      Благодаря за въпроса,
      С уважение

  13. Ирина Николова каза:

    Здравейте,

    Пред блока имаме построен тротоар от строителя, на който ежедневно се паркират автомобили!
    При подаден сигнал към КАТ се оказа, че видимо има тротоар построен такъв, но всъщност е улица!
    Въпросът ми е как се узаконява тротоар?

    1. Десислава Щебетовска каза:

      Здравейте Ирина,
      Съгласно Чл. 62, ал.3 на Закон за движение по пътищата, в жилищната зона действат специални правила и паркирането в жилищната зона е разрешено само на специално обозначените места;
      Съгласно чл. 98 Престоят и паркирането са забранени:
      на платното за движение и на тротоара непосредствено пред входовете на жилищни сгради и гаражи, когато това затруднява достъпа до тях;
      пред входовете и на прилежащите тротоари на детските заведения и училищата.
      Чл. 108. (1) Пешеходците са длъжни да се движат по тротоара или банкета на пътното платно.
      Чл. 178е. (Нов – ДВ, бр. 37 от 2015 г.) Наказва се с глоба от 50 до 200 лв. лице, което паркира пътно превозно средство в паркове, градини, детски площадки, площи, предназначени само за пешеходци, и на тротоари в населените места извън разрешените за това места.
      Вижте пълния ми отговор по Вашия казус тук: https://youtu.be/40nNgwzCBhc
      Цялостна онлайн програма за сделки с имоти може да бъде закупена тук: https://shtebetovska.com/real-estate-courses
      С уважение,
      Десислава Щебетовска

  14. Йордан каза:

    Здравейте,имам малко по особен казус спрямо горните коментари но имам нужда от съвет имам парцел във малко странджанско село парцелът е във регулацията на селото понеже слушам мой “познати“ и сега ще си платя май вероятно но то си е за моя сметка както и да е.Та на проблема .
    Поставих сглобяема метална конструкция от сандвич панели на стъпки от бетон и съответно подадох документи във общината за разрешение за поставяне на преместваем обект .Така но след като разбрах във енерго дружеството което е във района, а че токът ми ще бъде промишлен оттеглих подадените от мен документи и подадох за строеж на лятна кухня във същият парцел със идеята, че ще мога да кандидатствам за битов ток .
    Въпросът ми е дали е възможно на помещения от сглобяема метална конструкция и сандвич панели да бъде доставен такъв тип партида за електрозахранване.

    Благодаря

    1. Десислава Щебетовска каза:

      Здравейте,
      отговор на Вашия казус ще намерите тук: https://shtebetovska.com/6029/letni-kuhni-zut-stroitelstvo-drujestva
      Поздрави,
      Десислава Щебетовска

  15. Александър каза:

    Здравейте. Искам да попитам дали е законосъобразно да си купя земя, която не е в регулация, да кажем в местност Щъркелово гнездо или някъде другаде, да кажем в гората и да си построя временна постройка(вила) изцяло от дърво, която да се използва за туризъм и зона за отдих/отдаване под наем или пък изцяло за собствени нужди. Ток и вода не ми трябват. Имам ли нужда от някакви разрешителни за строеж или от определен тип имот/земя, която да търся с тази цел. Много Благодаря предварително за отделеното време, което ще Ви коства да ми отговорите.

    1. Десислава Щебетовска каза:

      СЪГЛАСНО ПРАВИЛНИК ЗА ПРИЛАГАНЕ НА ЗАКОНА ЗА ОПАЗВАНЕ НА ЗЕМЕДЕЛСКИТЕ ЗЕМИ
      Когато земите са включени в обхвата на подробния устройствен план или имат виза за проектиране в тях може да се строи без промяна на предназначението.
      СТРОИТЕЛСТВОТО ТРЯБВА ДА Е СВЪРЗАНО С ПОЛЗВАНЕТО НА ЗЕМЕДЕЛСКИТЕ ЗЕМИ.
      Вижте пълния отговор тук: Земеделска земя и строителство

  16. Петър Атанасов каза:

    Здравейте. Имам ъглов балкон (по проект е описан като балкон, а не лоджия или тераса) в апартамента си, на който балкон искам да преместя врата да е на „съседната“ стена, вместо на тази, където е по архитектурен проект. Мога ли да направя такава промяна без съгласието на съседите ми? Нужен ли ми е одобрен от главния архитект на общината архитектурен план? Благодаря.

    1. Десислава Щебетовска каза:

      Според ЗУТ не се изисква разрешение за строеж за остъкляване на балкони и лоджии.
      Във вашия случай вие искате да правите архитектурна промяна. Не става ясно дали вашия имот е в завършена новопостроена сграда (въведена в експлоатация или не) или е в сграда тип панелен блок, или ЕПК.
      Значение има дали съседната стена е носеща или не, редно е да се видят архитектурните проекти.

      Ако сградата е на фаза Акт 14, желаните промени за преустройства в самостоятелните обекти и промените в архитектурните им проекти се правят от правоспособните лица – архитекти, конструктори, инженери по отделните части по проектната документация, а строителя/инвеститора е длъжен да внесе новите промени за одобрение и последваща промяна в съответната община.

      Ако сградата е въведена в експлоатация е нужно архитект и правоспособен инженер конструктор да направят обследване, след което да изготвят нова проектна документация, която да се внесе в съответната община. Тоест, преди да се предприемат тези промени е нужен анализ на конструкцията и носещите стени. И зависи дали става дума за текущ ремот или за големи конструктивни промени в имотите.

      При текущи ремонти е нужно становището на конструктура, че по никакъв начин няма да се наруши конструкцията на сградата, а архитекта съответно трябва да направи новия проект. Не е нужно разрешение за строеж за тези текущи ремонти. Но е нужно съгласието на съседите.

      При съществуващите панелни и друг вид сгради процедурата е същата – становище от конструктор, проект от архитект със сегашното положение и промените, съгласие от съседите. Иначе някой съсед може да се оплаче, да се наложи да претърпите глоби, разправии, и разходи.
      Поздрави, Десислава Щебетовска

  17. Милен Василев каза:

    Здравейте,
    Статията е много полезна – поздравления за отделеното време и ентусиазъм!
    Имам въпрос относно парцел парцел в с. Марково – Пловдивско. Парцела беше земеделска земя 1980кв.м2., като от тази година 2022 май месец е със статут на УПИ и е разделен на 3 парцела по 561квм.2. Като единия от парцелите бе продаден след смяната на статута. Въпроса ми е ако на един от тези 3 парцела бъде издадено разрешително за строеж и бъде изградена масивна ограда или жилище то на другите 2 парцела статута ще изтече ли след 3 години или ще се затвърди?
    Също така с цел да запазя статута, ако в рамките на 3 години изискам разрешително за строеж на ограда и в рамките на 6 я построя ще се запазили статута?

    1. Десислава Щебетовска каза:

      Здравейте и благодаря за Вашата оценка.
      Общият устройствен план (ОУП) на дадената община определя предназначението на даден парцел. Подробните устройствени планове (ПУП) се създават на база на общия градоустройствен план (ОУП). Този план обслужва различни цели свързани с инвестиционно проектиране, като например промяна на предназначението на земеделска земя с цел строителство, делба, урегулиране за ново строителство и други.
      Съгласно ЗАКОН ЗА ОПАЗВАНЕ НА ЗЕМЕДЕЛСКИТЕ ЗЕМИ:

      Чл. 34. (1) (Изм. – ДВ, бр. 39 от 2011 г., изм. – ДВ, бр. 17 от 2018 г., в сила от 23.02.2018 г.) Решението за утвърждаване на окончателна площадка за проектиране на обект губи правно действие, ако след изтичане на една година от влизането в сила на подробния устройствен план заинтересованото лице не направи искане за промяна предназначението на земята.
      (2) (Изм. – ДВ, бр. 39 от 2011 г., изм. – ДВ, бр. 17 от 2018 г., в сила от 23.02.2018 г.) Когато обектът се изгражда на етапи, решението за утвърждаване на площадка или трасе губи правно действие, ако в едногодишен срок от влизането в сила на подробния устройствен план не бъде поискана промяна предназначението на земята за изграждане на първия етап.
      Чл. 35. (Изм. – ДВ, бр. 14 от 2000 г.) Решението за промяна на предназначението на земята се отменя или изменя, когато:
      1. размерът на земята надхвърля нуждите, за които е предоставена;
      2. нуждите от земята са отпаднали;
      3. (изм. – ДВ, бр. 39 от 2011 г.) в тригодишен срок от влизане на решението в сила не е започнала процедурата за отчуждаване на земята за държавни и общински нужди;
      4. (изм. – ДВ, бр. 14 от 2000 г., изм. – ДВ, бр. 39 от 2011 г.) в 6-годишен срок от влизането в сила на решението за промяна на предназначението изграждането на обекта за държавни и общински нужди не е започнало.
      5. (отм. – ДВ, бр. 28 от 2001 г.)
      6. (нова – ДВ, бр. 39 от 2011 г., отм. – ДВ, бр. 17 от 2018 г., в сила от 23.02.2018 г.)

      Решението за промяна на предназначението на земеделската земя губи правно действие автоматично и не е нужно някой да ви уведомява!
      Относно разрешението за строеж:

      Чл. 153. (1) (Изм. – ДВ, бр. 65 от 2003 г.) В случаите, когато не се изисква одобряване на инвестиционен проект, разрешение за строеж се издава само въз основа на искането за разрешение и документ за собственост, за учредено право на строеж или за право да се строи в чужд имот по силата на специален закон. В разрешението за строеж се вписват видовете строителни и монтажни работи, които ще бъдат изпълнени. За постройки и съоръжения по чл. 147, ал. 1 към разрешението за строеж се прилага ситуационна скица с обозначени линии на застрояване, разстояния и височини.
      (2) (Изм. – ДВ, бр. 87 от 2010 г., доп. – ДВ, бр. 82 от 2012 г., в сила от 26.11.2012 г., изм. – ДВ, бр. 13 от 2017 г.) Разрешението за строеж губи правно действие, когато:
      1. в продължение на три години от влизането му в сила не е започнало строителството;
      2. в продължение на 5 години от започване на строителството не е завършен грубият строеж, включително покривът на сградите;
      3. в продължение на 10 години от започване на строителството на елементи на техническата инфраструктура то не е завършено или не е завършен грубият строеж, включително покривът на сградите за обектите по чл. 137, ал. 1, т. 1 и 2, за националните обекти, за обектите с национално значение и за обектите с първостепенно общинско значение.

      (3) (Изм. – ДВ, бр. 13 от 2017 г.) Строежите, за които разрешението за строеж е загубило действието си по смисъла на ал. 2, могат да бъдат осъществени след презаверяване на разрешението за строеж.
      (4) (Нова – ДВ, бр. 13 от 2017 г.) Презаверяване на разрешението за строеж може да бъде поискано от възложителя на строежа в тримесечен срок от изтичането на съответния срок по ал. 2. Презаверяването на разрешението за строеж се извършва от органа, който го е издал, в 14-дневен срок от подаване на заявлението.
      (5) (Нова – ДВ, бр. 13 от 2017 г.) Разрешението за строеж може да се презаверява само веднъж – за подновяване на срока за започване на строежа или за подновяване на срока за завършване на строежа. Презаверяването на разрешението е административна услуга, която се извършва еднократно чрез вписване върху всички екземпляри на издаденото разрешение за строеж.
      (6) (Нова – ДВ, бр. 13 от 2017 г.) Презаверяването на разрешението за строеж в случаите по ал. 2, т. 1 подновява срока за започване на строителството, а презаверяването на разрешението за строеж в случаите по т. 2 и 3 подновява срока за завършване на строителството.
      (7) (Нова – ДВ, бр. 13 от 2017 г.) В случаите по ал. 2, т. 1 презаверяването се извършва след служебна проверка за съответствие с предвижданията на действащия подробен устройствен план, както и с изискванията на влезли в сила административни актове по Закона за опазване на околната среда, Закона за биологичното разнообразие, Закона за културното наследство или друг специален закон, които в зависимост от вида и големината на строежа са необходимо условие за разрешаване на строителството.
      (8) (Предишна ал. 4, изм. – ДВ, бр. 13 от 2017 г.) При презаверяване на разрешението за строеж се заплаща 50 на сто от предвидената такса за издаване на разрешение за строеж.
      (9) (Нова – ДВ, бр. 13 от 2017 г.) Презавереното разрешение за строеж губи правно действие след изтичането на срока, за който е презаверено, ако не е започнато или съответно не е завършено строителството.
      (10) (Нова – ДВ, бр. 13 от 2017 г.) Одобреният инвестиционен проект губи правно действие, ако разрешението за строеж не бъде презаверено, както и когато презавереното разрешение за строеж е загубило правно действие.
      (11) (Нова – ДВ, бр. 101 от 2015 г., предишна ал. 5 – ДВ, бр. 13 от 2017 г.) Отказът за презаверка на разрешението за строеж се съобщава по реда на Административнопроцесуалния кодекс на заинтересуваните лица по чл. 149, ал. 2 и подлежи на обжалване по реда на чл. 215 в 14-дневен срок от съобщаването.

      С уважение,

  18. Васил каза:

    Здравейте,
    имам ново-закупена къща с двор. Тъй като нямаме гараж към момента в нея, да разбирам ли правилно, че гараж до 200кв.м може да се изгради без разрешително за строеж и/или някакви други документи ?
    Също така ако при изграждането му една от стените се пада обща с оградата на съседа, това проблем ли е и освен от съседа от друг трябва ли да се иска съгласие/разрешение ?

    1. Десислава Щебетовска каза:

      Здравейте Васил,
      четете закона и/или се консултирайте със специалист. Не се изисква одобряване на инвестиционни проекти за издаване на разрешение за строеж за постройки на допълващо застрояване каквито са и гаражите.
      Поздрави,
      Десислава Щебетовска

  19. Никола каза:

    Здравейте! Апартаментът ми има излаз на покривна тераса, до която никой друг няма достъп. Мога ли да изградя лека конструкция върху нея без да искам разрешение от община или съседи?

    1. Десислава Щебетовска каза:

      Здравейте,
      трябва да имате съгласие от етажната собственост и съсобствениците на покрива.Относно леката конструкция – важно е да се види дали няма да се наложи и разрешение за строеж тъй като всяка промяна по конструктивните части е свързана със промени. Консултирайте се с технически правоспособно лице относно вашия казус. Успех.
      Десислава Щебетовска

  20. Петя каза:

    Здравейте! Трябва ли ми разрешително за строеж на фундамент и за поставяне на контейнер върху него?

    1. Десислава Щебетовска каза:

      Здрваейте,
      прочетете и се запознайте със ПРАВИЛНИК за прилагане на Закона за опазване на
      земеделските земи… изм. и доп., бр. 35 от 8.05.2012 г. , също със ЗАКОН ЗА ОПАЗВАНЕ НА ЗЕМЕДЕЛСКИТЕ ЗЕМИ Обн. ДВ. бр.35 от 24 Април 1996г.,…изм. ДВ. бр.102 от 23 Декември 2022г.
      С уважение,

  21. Антонио Атанасов каза:

    Здравейте!
    Изключително полезна информация. Аз имам земеделска земя( нива кат 8) и исках да пиставя оранжерия 8×20×3 м покрита с полиетилен. От институциите ми отговориха да пипълня инвестиционен плам за оранжерията, да подам заявление и ми забраниха на металните части в основата да ги бетонирам ( 20×20 см бетон), защото не можело на земеделска земя да се слага бетон. Бихте ли ми казали дали това е така, защото здравината и устойчивостта на вятър ще бъдат нищожни без тези малки 20 см блокчета бетон.
    Благодаря предварително!

    1. Десислава Щебетовска каза:

      Здравейте Антонио, моля запознайте се с НАРЕДБА № 19 ОТ 25 ОКТОМВРИ 2012 Г. ЗА СТРОИТЕЛСТВО В ЗЕМЕДЕЛСКИТЕ ЗЕМИ БЕЗ ПРОМЯНА НА ПРЕДНАЗНАЧЕНИЕТО ИМ от тук: https://lex.bg/laws/ldoc/2135820107
      С уважение,

  22. Кремена Иванова каза:

    Здравейте г-жо Щебетовска
    Закупих апартамент с прилежаща открита тераса, включена в общата квадратура на имота по Нотариален акт. Желая да изградя на част от площта на терасата остъкление тип“зимна градина“. Моля да ме посъветвате каква е процедурата и необходимите документи. Благодаря Ви, предварително.

    1. Десислава Щебетовска каза:

      Здравейте,
      Вашата открита тераса се явява покрив за други имоти под нея или не? На кое от долните определения от ЗУТ отговаря и как е записано в нот.акт като тераса, балкон или лоджия:
      „Балкон“ е открита използваема площ върху конзолна конструкция, издадена пред фасадата на сградата. „Лоджия“ е използваема площ, открита от външната си страна и включена в общия обем на сградата. „Тераса“ е открита използваема площ, разположена върху помещения, върху колони или върху терена.
      По правило площта на терасите не се включва в площта на жилищните обекти – § 2, ал. 1 от ДР на Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони на МРРБ, където пише: „Към застроената площ на обекта (жилище и др.п.) се прибавя цялата площ на лоджиите и балконите, измерена по външните им конструктивни очертания.“ и още: „Когато външната стена е с прозорци, балкони или лоджии, към застроената площ на обекта се включва цялата й дебелина.“
      Бих Ви посъветвала да се обърнете към главния архитект на общината, като вземете със себе си документа за собственост, проектната документация, архитектурата и другите документи. Нужно е да се прегледат за да каже.
      Поздрави,
      Десислава Щебетовска

  23. Таня каза:

    Здравейте, необходимо ли е разрешение за строеж за основен ремонт на покрив? И има ли срок за издаване на това разрешение? Благодаря!

    1. Десислава Щебетовска каза:

      Здравейте, не не е необходимо. Стига да не променяте строителната конструкция и вида на конструктивните елементи и/или натоварванията, да не нарушавате кота корниз и кота било на сградата. При всички случаи ще трябва да има съгласие от етажната собственост и съсобствениците на покрива. При съществени конструктивни промени ще трябва да се прави нова проектна документация и да се издаде ново разрешение за строеж.
      Поздрави, Десислава Щебетовска

  24. Вела Тотева каза:

    Здравейте,
    живея в пететажен блок с два входа. Собствениците в нашият вход сме взели решение да санираме сградата. Въпроса ми е- санирането на сградата „текущ ремонт“ ли е? Задавам този въпрос, тъй като сградата е изпълнена с фасадни тухли, а със санирането ще имаме промяна на фасада. При това положение – нуждаем ли се от изготвяне на проект за промяна на фасадата? Благодаря.

    1. Десислава Щебетовска каза:

      Здравейте,
      според ЗУТ Чл. 151. (1) Не се изисква разрешение за строеж за:
      1. текущ ремонт на сгради, постройки, съоръжения и инсталации;
      според ЗУТ, &5, т.40, „Строителни и монтажни“ са работите, чрез които строежите се изграждат, ремонтират, реконструират, преустройват, поддържат или възстановяват.
      В т.38 от същия параграф пише, че „Строежи“ са надземни, полуподземни, подземни и подводни сгради, постройки, пристройки, надстройки, укрепителни, възстановителни работи, консервация, реставрация, реконструкция по автентични данни по смисъла на чл. 74, ал. 1 от Закона за културното наследство и адаптация на недвижими културни ценности, огради, мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура, благоустройствени и спортни съоръжения, както и техните основни ремонти, реконструкции и преустройства със и без промяна на предназначението.
      Ако се засяга конструкцията на сградата – трябва разрешение за строеж. Ако не се засяга – не. Попитайте в общината главния архитект какво ще Ви каже по въпроса.
      Поздрави,
      Десислава Щебетовска

  25. Пламен Петров каза:

    Здравейте искам в двора си да направя постройка 4на4 висока 2и20м та въпроса ми е трябва ли да ходя в общината за разрешително

    1. Десислава Щебетовска каза:

      Здрваейте,
      според ЗУТ „поставянето на преместваеми обекти в урегулираните поземлени имоти се разрешава само ако не се надвишават установените в подробния устройствен план устройствени показатели – плътност на застрояване, коефициент на интензивност на застрояване, и не се намалява определената минимална озеленена площ“.
      Чл. 41. (Изм. – ДВ, бр. 65 от 2003 г.) (1) Допълващото застрояване в урегулирани поземлени имоти се състои от спомагателни, обслужващи, стопански и второстепенни постройки към сградите на основното застрояване и се разрешава в съответствие с предвижданията на подробния устройствен план.
      (2) Когато допълващо застрояване не е предвидено с действащия подробен устройствен план, то се допуска от главния архитект на общината с виза за проучване и проектиране по чл. 140, ако постройките се застрояват свободно или допрени до сгради на основното застрояване в урегулирания поземлен имот или свързано с постройки на допълващо застрояване само между два урегулирани поземлени имота. Допуснатото застрояване се отразява служебно в действащия подробен устройствен план.
      (3) По реда на ал. 2 не се допуска застрояване, с което се превишават зададените с подробния устройствен план устройствени показатели за съответния урегулиран поземлен имот.
      Чл. 42. (1) (Нова – ДВ, бр. 65 от 2003 г.) Постройките на допълващото застрояване се разполагат свободно или допрени до основното застрояване в урегулирания поземлен имот или свързано с допълващо застрояване в съседен имот.
      (2) (Предишна ал. 1, изм. и доп. – ДВ, бр. 65 от 2003 г.) Постройки на допълващото застрояване, с изключение на гаражи, работилници и обекти за търговия и услуги, не могат да се разполагат на уличната регулационна линия или между нея и сградите на основното застрояване. Постройки на допълващото застрояване могат да се изграждат на вътрешната граница на урегулирания поземлен имот, ако калканните им стени покриват калканни стени на заварени или новопредвидени постройки в съседния урегулиран поземлен имот или плътни огради.
      (3) (Предишна ал. 2, изм. – ДВ, бр. 65 от 2003 г.) При свободно разполагане постройките на допълващото застрояване са с височина до 3,6 м и на разстояние от вътрешните граници на урегулирания поземлен имот най-малко 3 м, а когато са с височина до 2,5 м, са най-малко на 1,5 м от южната, югозападната и югоизточната граница към съседния урегулиран поземлен имот при отклонение от южната посока до 45 градуса.

      Аз бих отишла в общината, с документите на имота, и бих разговаряла с главния архитект. Съветвам и вас да направите това за да сте спокоен и за да сте наясно точно какво може да построите предвид имота ви, предвид ЗУТ.
      Поздрави,
      Десислава Щебетовска

  26. Мариета Димитрова каза:

    Здравейте,
    имам следния казус….по неволя, не винаги може да си избираме комшийте.
    Двора ми граничи със стена на незнам каква постройка на съседа, гараж ли е , лятна кухня ли е …незнам. Но стената е плътна. Миналото лято прави ремонт, по предписания му бяха дадени да направи бетонни колони за заздравяване на стената, да ремонтира покрива и т.н. Както в това предписание имаше и част към нас- да му осигурим достъп в нашия имот за да отремонтира неговата стена. Той такъв достъп не е поискал, напротив пише глупави жалби че нямал да вкара майстори в имото, тъй като на комшииката на втория етаж терасата и била незаконна и имало опасност за живота на майсторите. Разбира се това са пълни глупости, просто си търси начин да не не си оправи стената.
    Въпросите са ми няколоко.
    В какъв срок трябва да извърши ремонта на тази стена, тъй като в предписанието не е даден срок?
    Аз трябва ли да чакам съседа да си изпълни предписанието или мога да си изградя ограда в моя имот, като по този начин ще му спра възможността той да си ремонтира стената?
    Процедура по която мога да не съм уязвима а да мога да си разполагам и с имота?
    Тази ограда която аз искам да направя е и с цел да му отнема възможността да пише непрекъснато до какви ли не институции, че му руша стената, а той сам си я полива с маркуч от улицата през мрежеста ограда и после пише че ния я рушиме. Ох ужас….
    Ще съм благодарна за консултация от ваша страна.

    1. Щебетовска каза:

      Здравейте,
      обърнете се към институцията издала предписанието и задайте Вашите въпроси. По принцип Вие сте длъжна да осигурите достъп. Нямате право да спирате възможността той да направи ремонт на своята ограда.
      Иначе, ако главния архитект в общината одобри Ваш проект за изграждане на ограда – мисля че нямате проблем да я построите. Обаче трябва да имате писмено съгласие от собствениците на засегнатите имоти, тоест на съседа. За разрешение за строеж за ограда в отклонение на изискванията по ал.5 и ал.7 от чл. 48 от ЗУТ, основно трябва да представите документ за собственост, скица, конструктивно становище от лицензиран строителен инженер с указания за изпълнение на оградата и други докуменити каквито поискат от съответната община.

      Оградата на съседа Ви законна ли е? Защо не подадете жалба и Вие за неговите действия и бездействия?
      Според чл. 48 от ЗУТ:
      Оградите към съседните урегулирани поземлени имоти се разполагат с равни части в двата имота. Когато оградата е плътна с височина над 0,6 м, тя се допуска въз основа на изрично писмено съгласие на собствениците на засегнатите имоти и ако разстоянието от оградата до жилище в първия етаж на сграда в съседния урегулиран поземлен имот е по-голямо или равно на височината на плътната част на оградата. Допустимо е оградата да се разположи и изцяло в имота на възложителя.
      Не се изисква одобряване на инвестиционни проекти за издаване на разрешение за строеж за: плътни огради на урегулирани поземлени имоти с височина на плътната част от 0,60 м до 2,20 м, с изключение на случаите по чл. 48, ал. 9;
      Чл. 48, ал. 9: Строителството на огради в отклонение от изискванията по ал. 5 и 7 се разрешава от главния архитект на общината въз основа на индивидуален архитектурен проект съобразно предназначението на урегулирания поземлен имот и с оглед осигуряването на архитектурно единство.
      Чл. 48, ал. 5, ал.6 и ал.7:
      (5) (Предишна ал. 4 – ДВ, бр. 103 от 2005 г.) Допустимо е оградите да бъдат с височина до 2,2 м над прилежащия терен. При денивелация на терена между съседни урегулирани поземлени имоти височината на плътната част на оградата се отчита спрямо котата на по-ниския прилежащ терен.
      (6) (Нова – ДВ, бр. 103 от 2005 г.) При денивелация на терена между съседни урегулирани поземлени имоти над 1,5 м височината на плътната част на оградата е до 0,6 м спрямо котата на по-високия прилежащ терен.
      (7) (Предишна ал. 5 – ДВ, бр. 103 от 2005 г.) Към улицата височината на плътната част на оградата трябва да бъде до 0,6 м.
      Та с две думи: отидете там от където са му издали предписанието, говорете с хората, ако трябва наемете си адвокат!
      С уважение,
      Десислава Щебетовска

  27. Деси каза:

    Не мога да си обясня нали той е главен архитект и геодезия и тези портоколи той трябва да е главното лице и да следи как стават нещата и да одобрява той ме хвърли на 3та линия няма ли възможност някаква чак му се прийска ние да платим за геодезия дето ще снимат ужас сме

    1. Щебетовска каза:

      Здравейте,
      вече ви отговорих в предишното ви питане!
      Успех,
      Десислава Щебетовска

  28. Деси каза:

    Здравейте имам проект за който платих доста имам къщя на 2 етажа всеки по 40кв.м и реших към нея да имаме още по 40 общо 80горе и 80кв.м доло с вътрешни стълби така имаме разрешително всичко еок план проект от архитект на общината но решихме че вече не я искаме и ще я съборим излиза доста скъпа така и пуснахме нов пороект искахме само смяна на проект за нова къща изцяло нова на един етаж да се смени само проекта защото си имаме ток и вода но архитекта не иска пойска на ново нов план нови неща всичко от начало така ок пуснахме ги вече и му казвам че сме платили на еднимайстори 5хил лв без да са направили нищо остава само 15дни до розрешителното поне основи да положим а той казва че ще трябват някакви си портоколи някой си да наблюдава строежа и още 2хил лв от горе ние му дадохме 4хил.лв за проекта а сега още 2 щяло да има за портоколи какво значи това въобще не сме запознати и грам хабер си нямаме!

    1. Щебетовска каза:

      Здравейте,
      според ЗУТ строежите се разделят в различни категории, като Вашия строеж вероятно попада в 5 категория (за къщи, жилищни и смесени сгради с ниско застрояване). За всеки сроеж има актове и протоколи, които задължително се съставят и подписват по време на строителството. Всичките протоколи съответстват на определени изисквания и са за различни неща. Например протокол за Акт 14 се съставя при достигане на груб строеж на строителството. Вероятно Вашия архитект ви говори за строителен надзор – строителният надзор е задължителен за всички строежи от първа до пета категория. За сградите от 5 категория не беше задължителен да началото на 2019г. С промените на ЗУТ от 2019 вече включени и строежите от пета категория. Когато Вашата къща е готово трябва да се съберат всички актове и други документи и да се състави Акт 15, Акт 16/Разрешение за ползване и технически паспорт. По-добре изберете доверен консултант, който да ви съдейства в строителството и действайте. Няма как да се избегне плащането на тези услуги. Желая Ви успех!
      Десислава Щебетовска

  29. Ризван Халил каза:

    Много ценна и навременна информация.Благодарим!!!
    Ще се радваме да има и занапред такива публикации.
    Успех!!!

    1. Щебетовска каза:

      Здравейте,
      именно това винаги е била моята цел още от създаването на този сайт през 2011 година до сега – да бъде полезен на хората. И аз благодаря!
      Десислава Щебетовска

  30. Константин каза:

    Останах доволен от побликувания материал ЗУТ

    1. Щебетовска каза:

      Благодаря Ви за обратната връзка. Радвам се, че публикацията ми Ви е била полезна!
      С уважение,
      Десислава Щебетовска