Имате ли имот в Гърция? Какви са данъчните ви задължения? Данъци и такси при придобиване на недвижим имот в Гърция.

Данъчни задължения на гражданите на ЕС, притежаващи или придобиващи имоти в Република Гърция[1]

Информацията е насочена към българските граждани, които вече са собственици на ваканционни имоти в Гърция и за които непознаването на местните закони може да доведе до неприятни последици.

Ако до 2009 г. първият имот, придобит от чужденец в Гърция, е бил освободен от данъци, то сега данъците са повече от един. Те в еднаква степен засягат както гръцките граждани, така и тези от останалите страни от ЕС, включително и България. Разлика има между собственици, постоянно живеещи в друга страна и не получаващи доходи в Гърция и тези, които постоянно пребивават или получават доход в тази държава. Последните имат допълнителни данъчни задължения, които ги доближават до местните граждани. С промяната в параграф 1 на чл. 2 от Данъчния кодекс през 2011 г.[2], всяко лице, пребиваващо физически повече от 183 дена за календарна година в Гърция, следва да декларира всички свои доходи и да заплаща данъци за тях в гръцките данъчни служби.

І. ГОДИШНИ ДАНЪЦИ, СВЪРЗАНИ С НЕДВИЖИМАТА СОБСТВЕНОСТ

Данъчната оценка на имотите в Гърция се базира на концепцията за т.нар. „Обективна стойност”. Тя се изчислява за всеки имот от данъчните служби обикновено на 4 години въз основа на данни, изготвени от Министерство на финансите. При изчисляването й се отчита търговската стойност, квадратурата, местоположението, на кой етаж се намира имотът и др. Ключов момент в това отношение са ценовите зони. Почти всички населени места в Гърция са включени и/или разделени на зони според предполагаемата стойност на имотите в тях [3] [4]. Съответно данъчната оценка на имота е „обективната стойност” на квадратен метър в зоната, където се намира жилището умножено по неговата квадратура.

„Обективната стойност” често е по-ниска от пазарната и корекциите са с ясна тенденция към нейното увеличаване. В някои райони, в условията на криза, „обективната стойност”  е по-висока от пазарната стойност. Тя може да бъде оспорена в 30 дневен срок след получаване на данъчното известие.

Собствениците на имоти в Гърция, живеещи в чужбина, са задължени да подават данъчна декларация форма „E-1“, дори когато нямат никакъв доход в Гърция. Те следва да попълват и форма „E-9“, в която описват евентуално настъпили промени в имотите, които притежават. Формата се подава чрез достъп до електронната система на Министерство на финансите. Данните от тази декларация са конфиденциални, но се отразяват в създадения Имотен регистър, който наблюдава и отразява всяка промяна на собствеността и ползването на имотите в Гърция. Сроковете за подаване на декларациите се определят ежегодно от Министерство на финансите. За закъснение се налага глоба, чиято сума варира през годините. Част от гърците подават данъчни декларации чрез наети адвокати или данъчни посредници, но за пребиваващите в чужбина е необходимо пълномощно.

  1. 1.      Данък имоти (Φόρος Ακίνητης Περιουσίας – ΦΑΠ)

Това е стандартният данък имоти за физически и юридически лица, според който се облагат само имоти (сгради и земя) със стойност над 200 000 евро. Въведен със Закон 3842/2010г., той се прилага от 1 януари същата година, като заменя друг имотен данък ЕТАК. През 2011 г. с чл. 33, първи параграф на Закон 3986 са заложени нови тарифи, които са в сила от 1 януари 2011 г. Двойно е намален необлагаемият минимум от 400 000 на 200 000 евро с валидност за 2011 и 2012 г. За неплатени данъци за 2010 г. минимумът остава 400 000 евро. Приета е и допълнителна промяна за облагане с данък за 2010 г., 2011 г. и 2012 г. на имоти над 5 000 000 евро.

Данъкът за облагане на имоти на юридически лица към момента е 0.6%.

Данъкът за сгради, използвани за присъща производствена и бизнес дейност, е 0.1%, а за организации с нестопанска цел – 0.3%.

За 2010 г. за хотели беше въведен данък от 0.033%.

Тарифи за физически лица на ФАП, валидна за 2011г. и 2012 г.:

СТОЙНОСТ НА ИМОТА В ЕВРО ТАРИФА ОБЛАГАНЕ В % ДАНЪК В ЕВРО ОБЩО ДАНЪЧНА ОСНОВА В ЕВРО ОБЩО ДАНЪК В ЕВРО
до 200 000 0 0 200 000 0
следващите 300 000 0,2 600 500 000 600
следващите 100 000 0,3 300 600 000 900
следващите 100 000 0,6 600 700 000 1 500
следващите 100 000 0,9 900 800 000 2 400
следващите 420 000 1 42 000 5 000 000 44 400

От 1 януари 2011 г. изключения за физически лица има за парцели извън регулация, както и за сгради в строеж за срок до 3 години от даването на  разрешението за строителство. Въведено е и минимално заплащане на данъка от 1 евро на кв.м.

Данъчна декларация за имота се подава в срок до 31 май на настоящата година. Задълженията се плашат на три вноски на два месеца, като първата е при подаването на декларацията. След изборите през м. юни 2012 г. ще бъдат разпратени съобщения за ФАП за 2010 и за 2011 г.

  1. 2.      Местен данък (Telos Akinitis Periousias (TAP)

 Това е местният данък имоти, при който подобно на ФАП, данъчната оценка на имота се изчислява въз основа на квадратурата на жилището, умножен по „обективна стойност” на квадратен метър в зависимост от ценовата зона. Получената стойност се умножава с коефициент между 0,25‰ – 0,35‰.

Местен данък не се заплаща за:

–        Сгради в строеж за 7 годишен период от издаването на разрешителното за строеж или докато започнат да бъдат използвани преди този период;

–        Общите части на жилищните блокове;

–        Сгради – паметници на културата.

Данъкът се заплаща на вноски на всеки два месеца чрез държавната електрическа компания – ДЕИ. Ако на имота няма построена сграда, данъкът се изчислява на квадратен метър от парцела и се заплаща от собственика годишно директно в общината.

Останалите данъци са специални или извънредни. Някои от тях вече са отменени, но продължава събирането на дължимите суми за минали години.

  1. 3.      Извънреден специален данък за електрифицирани сгради (Έκτακτο Ειδικό Τέλος Ηλεκτροδοτούμενων Δομημένων Επιφανειών – EETHDE)

Данъкът е наложен само за 2011 и 2012 г с чл. 53 на Закон № 4021 от 27 септември 2011 г. в съответствие с препоръките на ЕС и МВФ. Законът бе публикуван на 19 октомври 2011 г., като последните изменения са направени през май 2012 г. Отнася се до всички застроени имоти, свързани с електрическата мрежа, включително вили и селски къщи, независимо дали електрификацията е от държавната електрическа компания ДЕИ или от други източници. Задълженията по него са валидни и за собственици, които са прекратили отношенията си с електрическата мрежа на ДЕИ след 17 септември 2011 г.

Данъчно задължени са собствениците на жилищни и търговски имоти, независимо дали живеят в страната или чужбина. Сумите се събират заедно със сметките за електрическа енергия. Наемателят, ако има такъв, е длъжен да плати този данък, а в последствие да си възстанови платеното за сметка на дължимия от него наем. ДЕИ събира данъка от името на държавата и е задължена да прекъсва подаването на електричество за жилището, за което не е платен въпросният данък.

EETHDE се изчислява въз основа на:

1)   Квадратурата на жилището, така както се води в електрическата компания умножена по

2)   определена такса на квадратен метър, в зависимост от ценовата зона и се коригира с

3)   годините на имота.

Такси на квадратен метър, в зависимост от зоната, в която се намира имотът, публикувани от Министерство на финансите, Гърция на 15 септември 2011 г.:

ЦЕНОВА ЗОНАТА

ТАКСА ЕВРО/КВ.М

за уязвими групи

0,5

до 500 евро

3

501 – 1 000

4

1001 – 1500

5

1501 – 2000

6

2001 – 2500

8

2501 – 3000

10

3001 – 4000

12

4001 – 5000

14

над 5000

16

Размерът на дължимия данък се коригира според годините на жилището по следната таблица:

ГОДИНИ НА ЖИЛИЩЕТО

КОРЕКЦИЯ

до 26 години

1

25 – 20 години

1,05

19 – 15 години

1,1

14 – 10 години

1,15

9 – 5 години

1,2

4 – 0 години

1,25

 

Пример за жилище 80 кв.м, построено преди 20 години и намиращо се в зона с официални цени на имотите между 2001 и 2500 евро:

80 х 1,05 х 8 евро = 672 евро

При уязвимите групи, които плащат по най-ниската тарифа от 0,5 евро/кв.м. са включени семейства с четири и повече деца, различни категории инвалиди и неизличимо болни.

Лицата, които се освобождават от този данък са:

  • Безработните, които:

–          Не получават помощи като безработни и имат деклариран годишен доход под 8 000 евро за 2010г.;

–          Които са регистрирани за 6 месеца през последната година като безработни и са с годишен доход за 2011 г. под 12 000 евро.,

  • Незрящи (от 20 октомври 2011г.);
  • Пенсионери с 35 годишен стаж първа категория труд;
  • Ненаети регистрирани моряци и пенсионирани моряци.

 

Освобождаването от този данък или ползването на облекченията касае само жилища под 120 кв.м. + 20 кв.м. за всяко дете до 200 кв.м. на стойност по-малка от 150 000 евро + 10 000 евро за всеки зависим и намиращо се в зона, където средната цената на кв. м. е оценена под 3 000 евро. В първоначалните сметки, освобождаването от данък или включването в уязвима група не е отчетено, така че лицата покриващи тези критерии се очаква да подадат отделни молби в местната данъчна служба за включването в тези групи и възстановяване на вече платения данък.

Не се облагат и общите части на жилищни блокове, държавни, общински и обществени сгради, собственост на благотворителни организации с нестопанска цел, спортни зали и съоръжения за аматьори, исторически и археологически паметници, дипломатически представителства и гробища. Освободени от този данък са сградите, използвани за земеделие, животновъдство и производство, но не и магазините и другите бизнес имоти. Собствениците на хотели оспорват данъка на основание, че не отчита сезонността на тяхната работа и затварянето на повечето хотели през зимата. Църквата, която притежава имоти за над 700 млрд. евро, също е освободена от този данък, освен за тези от нейните имоти, които се използват за търговски или жилищни цели.

За 2012 г. е предвидено задълженията да се изплатят на 4 вноски от месец май до месец декември 2012 г. В последствие е предвидена и 5 вноска през месец януари 2013г.

  1. 4.      Единният данък имоти (Εναίο Τέλος Ακινήτων – ΕΝΑΚ) 

Данъкът е наложен със Закон № 3808/2009 и е валиден за данъци за календарните 2008 и 2009 г., но на практика не е бил масово събиран. През 2010 г. този данък е заменен от ФАП. Очаква се кампания за събиране на дължимия данък за 2009 г., която ще засегне над 1,2 млн. данъкоплатци.

ΕΝΑΚ е плосък данък и възлиза на 0,1 % от данъчната оценка на имота. От данъка се изключва основното жилище на всяко домакинство с данъчна оценка до 100 000 евро, (при съсобственост на двамата съпрузи – 200 000) или размер до 200 кв. м и с 25 кв. м повече за всяко следващо дете, след третото. Същевременно се определя и минимална облагаема стойност на квадратен метър от 1 евро за всички сгради в места с население над 1000 души.

  1. 5.      Извънреден данък за големи имоти (Εκτακτη Εισφορα στη μεγάλη ακίνητη περιουσία)

 

Въведен през 2009 г. и само за 2009 г. със Закон № 3808/2009, с цел спешно осигуряване на приходи предвид бюджетния дефицит. Данъкът се изчислява на основа на официалната „обективна стойност” на имота и за физически лица има следните тарифи:

Стойност на имота в евро

Данъчни такси %

400 000 – 600 000

0,1%

600 001 – 800 000

0,2%

800 001 – 1 000 000

0,3%

1 000 001 – 1 300 000

0,4%

1 300 001 – 1 600 000

0,5%

1 600 001 – 2 000 000

0,6%

2 000 001 – 2 500 000

0,7%

2 500 001 – 3 000 000

0,8%

над 3 000 000

0,9%

През 2012 г. ще продължи събирането на дължимите суми по този данък от 2009г.

Сходен данък е еднократният „Извънреден данъчен принос” (Έκτακτη Εισφορά), гласуван през 2011 г. и валиден за календарната 2010 г. С него се облагат годишни доходи над 12 000 евро, луксозни коли, лодки, яхти, самолети и други. Данъкът се изчислява за всеки обект отделно и е 5% от предполагаемия доход, необходим за поддържането на тяхното поддържане. Данъчно задължени са собствениците и ползвателите. По отношение на имотите той засяга плувните басейни и възлиза на около 5 евро на квадратен метър от площта на басейна. Плаща се в данъчната служба на две вноски. Ако се плати наведнъж има 5% отстъпка.

  1. 6.      Текмерия

Сумите, които евентуално се дължат по т.нар Tekmeria не са самостоятелен имотен данък. Те се плащат по данъчната декларация форма „E-1“, като част от облагането на всички доходи получени в Гърция. От 1 януари 2011 г. от нея са освободени чуждите граждани, притежаващи имоти в Гърция, които не получават доход от тях и живеят постоянно извън страната.

Текмерия е концепция за „предполагаемия доход”, широко използвана в гръцкото законодателство за целите на данъчното облагане. На практика тя се свежда до презумпцията, че за да издържаш себе си и семейството си, за да поддържаш имот, кола, плувен басейн и т.н. в Гърция се нуждаеш от минимум финансови средства, чиито размери се определят отделно[5].

Ако в данъчната декларация е заявен по-нисък доход, се добавя облагане с 5 % на остатъка до предполагаемия доход. Прилагането на тази концепция и към чужденците без доход, притежаващи имоти в Гърция, води до облагането на нереален фиктивен доход и породи необходимостта да се превеждат предварително в собствената банкова сметка в Гърция, средства в размер около очаквания „предполагаем доход”, за да се избегне допълнително облагане. Тази необходимост отпадна през месец май 2011 год. Новите разпоредби на чл. 18, буква „η“ на Закон № 2238/1994 (Данъчния кодекс), направени с чл.21 параграф 3а на закон № 3943/2011 отменят, считано от 1.1.2011 г., прилагането по отношение на чужди граждани, постоянно пребиваващи в чужбина, на концепцията за предполагаем доход за тяхното данъчно облагане. Този подход продължава да е валиден за чужди граждани, които работят или получават друг доход в Гърция, независимо от продължителността на тяхното пребиваване в страната.

Изчисляването на предполагаемия доход, достатъчен за поддържане на конкретния имот е съобразено с неговия размер и се начислява по следната тарифа:

КВАДРАТУРА

ГОДИШЕН ПРЕДПОЛАГАЕМ РАЗХОД

до 80 кв.м.

40 евро/кв.м.

следващите 81 – 120 кв.м.

65 евро/кв.м.

следващите 121 – 200 кв.м.

110 евро/кв.м.

следващите 201 – 300 кв.м.

200 евро/кв.м.

следващите над 300 кв.м.

400 евро/кв.м.

Окончателният размер на предполагаемия годишен доход, достатъчен за поддържане на жилището се коригира със следните показатели:

–        увеличава се с 40%, ако жилището се намира в ценова зона над 2 800 евро/кв.м.;

–        увеличава се с 70%, ако жилището се намира в ценова зона над 5 000 евро/кв.м.;

–        увеличава се с 20%, ако имотът е самостоятелна къща (не е апартамент),

–        увеличава се с 40 евро/кв. м за помощни помещения и незаконни постройки;

–        намалява се с 50%, ако имотът не е основно жилище (само ако постоянното местопребиваване на собственика е в чужбина);

–        намалява се с 30% за пенсионери над 65 години.

Допълнително се изчисляват и прибавят предполагаемите разходи за басейн:

ПЛУВЕН БАСЕЙН

ГОДИШЕН ПРЕДПОЛАГАЕМ РАЗХОД

до 60 кв. м.

60 евро/кв.м.

над 60 кв. м.

200 евро/кв.м.

Вътрешен басейн

Сумата де удвоява

Към така получените суми се прибавя и предполагаемият доход за личната издръжка на собственика – 3 000 евро (ако е несемеен), или по 3 000 евро за всеки собственик, ако са повече от един. За семейни двойки сумата е 5 000 евро, ако имотът е на името на двамата. Това задължение е въведено през 2010 год.

Размерът на данъка е 5% от разликата между цялата изчислена сума и декларираните доходи.

ІІ. ДАНЪЦИ И ТАКСИ ПРИ ПРИДОБИВАНЕ НА НЕДВИЖИМ ИМОТ В ГЪРЦИЯ

НАИМЕНОВАНИЕ СТОЙНОСТ ОПИСАНИЕ/ОБЛЕКЧЕНИЯ
1. Нотариална такса 1,2 % от договорената стойност на имота – дължи се обичайно от купувача
2. Такса за вписване в Поземления регистър и/или в Кадастъра – дължи се обичайно от купувача
3. Такса за брокера на недвижими имоти до 2%/+23%ДДС/ – няма нормативно определена стойност на таксата, определя се свободно в зависимост от стойността на имота и други фактори
4. Адвокатска такса от 1% до 0,01% от договорената стойност на имота /+23% ДДС/ – при прехвърляне на имоти на стойност над 20 000 евро /за Солун и Атина/ участието на адвокат е задължително
5. ДДС 23% – данъкът се дължи при първоначална продажба на новопостроен имот от строител или лице, което по занятие извършва строителство и продажба на недвижими имоти
6. Данък при прехвърляне на недвижим имот 8% за стойност до 20000 евро + 10% за стойността над 20000 евро – от данъка са освободени гръцки граждани, граждани на държавите-членки на ЕС, Албания,Турция и страните от бившия СССР, бежанци, при придобиване на първо жилище, в случай, че обичайното им пребиваване е в Гърция, както и при условие:- жилището е на стойност до 200000 евро за едночленно семейство или парцелът е на стойност до 50000 евро; в зависимост от броя на членовете на семейството, стойностите се завишават.- недвижимата собственост не се прехвърля на трето лице за срок от 5 години.

 


[1] Материалът е предоставен от Генералното консулство на Република България в Солун, Гърция

[2] Със закон № 3943/2011, публикуван в гръцкия „Държавен вестник” – Official Journal of the Hellenic Government 66 A’/31-3-2011.

[3]http://s.enet.gr/resources/2011-09/grafima22a–2-thumb-large.jpg, http://s.enet.gr/resources/2011-09/grafima22proto-thumb-large.jpg , http://s.enet.gr/resources/2011-09/grafima22delta-thumb-large.jpg .

[4] Цената в зоната, където се намира дадено жилище е отбелязана на сметката за електричество (ΤΙΜΗ ΖΩΝΗΣ), на втора страница в графа В за допълнителните данъчни задължения при местния данък имоти – ΤΑΠ.

[5] По подобен начин до 17.12.2010г., когато отпадна изискването да се доказва произхода на средствата за закупуване на имот в Гърция, при неясен произход те се облагаха като приход.

Информация от: НАП





Най-четени публикации за имоти:


Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *